恒大2万亿负债真相：这么多钱是怎么欠下的？4500亿土地储备是罪魁祸首？#金猫榜#

恒大陷入如今墙倒众人推的地步，主要是资金链问题。

去年开始，因为三道红线出现，恒大的资金就开始紧张了。

但今年以来可谓问题缠身，先是有银行向法院申请冻结恒大资产；接着很多地方恒大在建楼盘出现停工，为了保障市场信心，许老板不得不亲自主持“保交楼”誓师大会；然后近日又爆恒大财富出现兑付危机；可以说是一波未平一波又起。

这就让我们很疑惑了，恒大这么多年怎么还欠下这么多钱？原来这么多年都是赚了一个空气和寂寞？恒大这笔债务账又是怎么算的？

据恒大最新的年中报告，截至2021年6月，恒大资产规模为2.38万亿，负债总额高达1.97万亿元。

负债中1年内就要偿还的债务有1.57万亿元，这些短期债务占了绝大部分，此外还有0.4万亿不那么着急还的负债。其中，1.57万亿元短期债务正是恒大当前面临重大危机的根本来源。

翻一下恒大的半年报，当前短期负债中，应该付给上游材料供应商和建筑商的钱就接近1万亿。恒大主要是做地产开发，分为3步：花钱买地，雇人建房，卖房收钱。其中“雇人建房”就是产生这部分负债的环节。

这一部分负债所带来的影响在今年早些时候就已经初现端倪，先是众多建筑商和供应商公开表示由于恒大拖欠尾款，不得不停工休整。足以见得恒大拖欠建筑商尾款的严重性。

恒大第二大短期负债来源是从银行或其他金融机构借入的贷款，在一年以内需要偿还的借款有0.24万亿。

恒大第三大短期负债来源是欠买房人的，也就是卖房收钱的部分，有0.22万亿，是客户已经付了房款在等待新房交付的。

其他的还有一小部分，是恒大投资产生的负债，这里不必过多关注。

读到这，恒大欠的两万亿都是怎么欠下的，已经说清楚了。眼下恒大需要马上偿还的1.57万亿负债显然已经影响到了正常运营。那么恒大为什么要借如此多的债务？

2010年到2014年，房价不断飙升，直至2014年5月开始跌了近一年。当时的中国地产企业“老大”万科认为，行业狂飙突进的“黄金时代”已经过去，进入了精耕细作的“白银时代”。

但当时的恒大显然并不赞同这一判断，并开启了激进扩张之路。向银行借贷数以亿计的资金买地，之后几个月内就开盘售楼，收回数倍资金，接着再把这笔钱投入买更多的地，借更多的债，开更多的盘。跟其他开发商比，恒大的负债率更高，周转更快，拿地更多。

2016年开启一轮棚改，就是将城市中老破小的区域进行拆除，给拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。恒大趁着这股东风，当年就成为中国第一大房企，伴随而来的则是居高不下的负债。

那恒大这些借来的钱，都花在了哪里了呢？

恒大在房地产外的很多周边业务上都出手阔绰，但几乎颗粒无收。

几年前不断降价销售的恒大冰泉亏损数10亿还历历在目，近两年又开始涉足造车，光2020年全年亏损就超70亿；还有曾被视为中国足球荣光的恒大足球，每年也会给恒大带来10亿元的亏损。

恒大在分红、利息方面，每年也要支出很大一笔。恒大发债的成本非常高，银行借款的平均利率接近10%，2020年全年共支付利息120亿人民币，等于每天都要支付3000多万的利息。

过去10年，也就是2011年到2020年期间，恒大集团年年分红，分红总金额超过1142亿。

当然，这些跟恒大的土地储备比，是九牛一毛。

和很多地产开发商一样，恒大在拿到贷款后，第一时间做的就是去买地。在恒大最新的半年报中可以看到，恒大土地储备高达4569亿元，是恒大各种开销中最大的一部分。这才是恒大债务危机的罪魁祸首。

为什么这么说呢？

恒大近4500亿的土地作为资产是有实际价值的，但为什么它是债务危机的罪魁祸首呢？为什么恒大又为什么在近期突然无力偿还债务了呢？

这些储备的土地是要盖房子的。但是恒大欠供应商款项，供应商停工，就无法按时交房，接下来就无法回收现金，那么恒大就无法偿还债务。这虽然是一个恒大不得不面对的恶性循环，但根本上来说，恒大的债务危机还是政策的三道红线卡住了恒大的资金进水口。

先是前面提到过房地产企业控制负债规模的三条红线：

一剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，二是净负债率不得大于100%，三是现金短债比小于1。

如果踩了其中一条，年负债增速不得超过10%，如果踩了两条，不得超过5%，如果三条全踩，不得新增有息债务。

房企巨头中，恒大三条全踩中。

不能借新债，意味着突然没办法“借新还旧”，少了一个进水口来填债务的坑。同时，密集出台的措施抑制房价上涨，使开发商们销售的回款也开始下跌，另一个进水口的水流突然收窄。

9月14日，恒大集团称正在积极接触潜在投资者，抛售资产。

可是恒大手里目前还有什么资产可以抛售呢？是那个至今没有卖出一辆汽车却股价翻倍的恒大汽车，还是股价跌跌不休的物业？或者是还在销售和建造的各种楼盘？

有人说了，还有4500亿土地储备嘛。那恒大能把手上的地拿出去变现还债吗？其实很困难，账面看起来是资产，但不好变为现金。前面说了，恒大长期大规模的拿地，是下沉到了三四线城市的，即使一二线城市的地块儿，也在远郊和边缘板块。这些土地，在楼市上行的时候，十分值钱，可以迅速盖楼卖掉赚一笔，实在不行也可以直接转手给别的地产商赚一笔。但是当遇到现在的行业下行期，这些土储就变得有价无市了，别的开发商也要有实力和意愿接盘才行。

其实，恒大现在的危机是债务危机和信任危机，债务上真正违约的债务可能并没有想象的那么多。要说上万亿的总债务，恒大这么多年一直有这么多债务，而且三条红线后比以前还减少了不少负债。

但真正的危机是信心危机，比如现在，房地产上下游企业都不愿意帮恒大垫资做事了，工程公司以前先建设后跟恒大结算，现在恒大不先给钱没人敢给恒大建设了。这才是债务危机可怕的地方。

就拿这几天闹的沸沸扬扬的恒大财富公司来说，本来逾期的是现在到期的几亿投资，但一传出无法兑付，所有的投资者就都来要求还钱了，哪怕他们的投资几年后才到期。

信心比黄金重要。现在要救恒大，只能是让人们对恒大恢复信心。不然现在恒大的楼盘，都没人敢买了。

理性来看，还是希望恒大能顺利渡过难关，无论是对社会还是对行业，都是一件好事。毕竟，一旦恒大扛不住，涉及的面非同一般，数不尽的中小企业供应商，就业人数，负债累累的业主。更进一步，就是整个房地产行业投资资金抽逃，这对资金密集型的房地产行业来说无异于惊雷。