曾经很火的房企——恒大当红董事长许家印，隐退了，新任董事长是一位“资深老-赖”，结局一看就知道：它已经做好了“沉船”的准备。

2021年8月，房地产界这个大瓜一经出现，就成功登上了热榜，购房者们纷纷投来疑惑的眼光：房地产市场究竟怎么了，为什么连销售额TOP1、利润TOP1的房企最近也陷入了“名目繁多”的泥潭之中，今后的房地产还具有投资价值吗？对此，各路专家给出不同的看法，有人说中国房地产还有10-15年的红利期，买房越多越好。当然了，也有人建议尽早甩卖多余的房产，以免最后砸到自己手里。

中国城镇研究专家李铁，经常以“看涨房价”自居，在诸多论坛和演讲中，李铁从城市化的角度总能给出房价上涨论，现阶段我国的城市化率才63%而已，而要达到发达国家的水平，城市化至少要提高至75%的门槛才行。由此可见，我国的城市化距离发达国家还有13-15个百分点的提升空间，按照过去40年的城市化增长速度（每年提升1个百分点），那么我国的城市化还有13年至15年的时间。城市化说到底是人口进入城市，农村人减少、城市人增加这就是城市化，未来还有2亿人-4亿人入城，这些人进城的第一需求便是购房，所以李铁认为城市的房J还会涨。买房要趁早。

持有类似观点的专家还有很多，例如北师大教授董藩就多次提出，房J上涨依然是主基调，在北京、上海、深圳这样的大城市里，未来F价可能涨到80万元/平米，而现阶段北上广深的楼价才6万元-10万元之间，还有巨大的增长空间，所以董藩教授认为买房越早越好。另外中国房改之父孟晓苏也指出，现阶段根本看不到楼价下行的因素出现，上涨依然是大概率事件，孟晓苏建议专家们不要用下行来欺骗人

那么，今后的房地产真的如同专家们所言，还具有强大的增长潜力、买得越多越好、买得越早越好吗？指闻君给出的答案是否定的，楼市的发展阶段已经不复当年，房地产 高速增长的时代已经成为了历史，正如前文所说，就连“人人为之仰望”的恒D也陷入了“泥潭”之中的时候，作为个体买房人，岂能听信专家们的片面之词就贸然把自己的家当投入房地产？

第一、关于房价涨跌。

2020年，房-价平均为9980元/平米，同比2019年再度提升，2021年7月份，主要城市的平均价格达到10702元/平米，正式跨越万元大关，房地产机构预测，2021年平均价格超过1万元是大概率事件。而我们都知道，在1998年房地产改革的时候，商品房才2000元/平米，现在的楼价比起98年，足足上涨了400%之多，入行早的人已经实现了财富跃迁、房地产开发商们更是赚得盆满钵满。也正是基于过去上涨的经验，不少购房者们依然坚信房产还有潜力和空间。

那么2021年之后，房价还会涨吗？指闻君给出的答案是：总体会，但是涨跌因为城市不同出现分化情况。

北京、深圳、上海、广州等一线城市，产业布局紧凑、高端就业机会多，消费动能自然强劲，这样住房需求更加高端，需求也更多，所以这样的城市房地产还有机会；新一线城市和区域中心城市、强二线省会城市随着产业引入和制造业的流转承接，住房市场继续增长也是大概率事件。而对于那些三四线城市、偏远城市的房地产，或进一步陷入收缩区间。社科院发布的《中国住房报告2021》就预测，21年全年楼市涨幅5.1%，涨幅已经很低了，专家们预计这或许是今后的常态化情况。

第二、关于房产供需。

房子能不能买房，除了看涨跌之外，还需要看市场关系如何，突出表现在住房供需层面。根据马克思在《资本论》中对商品价格的定义，决定商品价格的有2个因素，首先是生产商品的社会劳动凝结的价值量多少，其次是商品的供需关系，供大于求则价格跌、供小于求则价格涨。调控可能会短暂把房产摁压下来，但是如果住房供给不够，那么价格依然会暗暗上涨。从住房市场化至今，我国一共有多少房子呢？有人说房子够住30亿人，有人说足够50亿人居住。

数据显示，从98年至2016年，我国商品房累计竣工数量达到9,797,340,000平方米，按照一贯的90平米70%的比例计算，这些累计的竣工面积可兑换为9797.34万套房子（接近一亿套房产），按照四口之家计算，所有的房子加起来，够住4-5亿人。而且这还是截止到5年前的数据，如果近期5年的竣工面积加起来，估计够住5-6亿人。可能你会问，我国人口14亿人，这才够5亿人住，远远不够啊，但不要忽略了另外几种房子：小产权房、集体房等。我国是一个住房多元化国家，小产权房和集体房等数量远超商品房，预计数量是商品房的3-4倍，这样算下来，房子够20亿人-30亿人居住了。

与此同时，央行课题组在2020年发布城镇家庭资产负债报告，报告数据显示，我国城镇家庭房产保有量达到96%，户均房产达到1.5套，与此同时40%家庭手握2套房，10%的家庭拥有至少3套房产。央行报告同样认为，存量房产远超家庭住房需求数量，供大于求的迹象很明显。

第三、关于房产投资。

那些手握2套房的家庭，未来他们将面临的结局是什么？如果他们能够继续躺赚，那么房产投资则依然大有可为，如果现阶段二套房的人未来没有溢价空间，那么就不建议继续投资房产。这一点国家老干部已透露了信号，答案已经基本清晰了！原住建部副部长、老干部之一的仇保兴直言，为了有效烫平楼市泡沫，应该逐步开启房地产税、空置税、物业税等多种举措，现阶段来看，房地产税已经在路上。在多年之后，我们相信空置税等也会到来。

在美国，空置税因为州的不同而不同，有的只有1%，有的则高达5%，对住房空置能起到有效的抑制作用。在加拿大、澳大利亚、德国、法国等国家同样有空置税的征收行为。根据国际惯例，空置税少则1%，多则5%，这可是专门针对房产资源闲置和浪费收取的费用，倒逼房东们把多余的房产推向住房市场。除了空置税之外，房地产税税率在0.8%-1.5%之间，社科院预计未来5年内出台概率很大。

计算一下，这一篮子费率对二套房的影响，机构预计2021年房价涨幅5.1%，如果继续按照这个增幅持续下去，扣减掉费用项2%（空置税），再扣减掉房产税1%，那么最终的正向盈利率为2.1%，数据上看依然有赚头，但是随着经济的发展，不可避免地出现CPI上浮和M2增发的情况，过去20年经验显示，人民币对呢年贬值率为7%，那么叠加人民币缩水影响，这套房子最后的溢价率为-4.9%，所以二套房持有者、特别是二套房空置的人结局很清晰。