调控风暴下，投资客在粤港澳大湾区的空间越来越小了。
继东莞、深圳之后，广州也再度给楼市调控政策打补丁。8月2日晚，广州黄埔区住建局发布《关于取消人才住房政策的通知》（以下简称《通知》），8月2日起开始执行。
这意味着，在实施人才购房政策近一年半后，房价大涨的黄埔区终于决定关上了人才购房的“绿色通道”。 据了解，这是继花都、南沙“口头”取消后，广州首个明确发文取消人才购房政策的区域。
该政策的发布还有一个大背景，那便是7月22日以来，中央层面接连重申“房住不炒”的调控基调，并提出要进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
随后上海、无锡、深圳、东莞等城市都开始给调控加码，全国各地新一轮楼市调控潮可能来袭，而因房价上涨过快而处于风口浪尖的广州自然也开始紧张起来。
地产经济学家邓浩志指出，黄埔取消人才购房政策传闻已久，此次正式取消后，外地客在黄埔购房和主城区一样都需要5年社保，再加上黄埔是广州目前执行限价政策最严格的区域之一，黄埔楼市量价齐跌是大概率事件。
黄埔只是广州整体调控收紧的缩影。事实上，受去年下半年以来房价大涨影响，广州今年以来已经多次出台调控政策，且对成交量的影响效果明显。
邓浩志认为，在如今的楼市调控大背景下，广州其他区域及二手房市场不排除也会有一定程度的跟进。但由于广州已经在执行严格的限价政策，预计调控再加码，力度也不至于非常猛烈。
调控收紧
近期，广州调控要再次收紧的信号十分明显。
首先是在7月22日中共中央政治局常委、国务院副总理韩正发表讲话的《加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作的电视电话会议》中，广州住建局负责人出席会议，发言表态。
随后，7月28日，广州官方发布调控中介的政策，规范二手房交易流程，禁止中介哄抬片区二手房房价；7月29日，广州市长到天河区调研；7月30日，广州市政府发文，强调要多措并举稳房价稳地价稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
黄埔区在8月2日发布取消人才购房的通知，算是打响了广州下半年楼市调控的“第一枪”。
时间回到2019年底，当时全国楼市都面临一定的下行压力，广州也不例外。在此背景下，南沙、花都、黄埔三大片区相继以人才引进的名义放松限购政策，其中黄埔区规定，在区内连续工作半年以上就可以享受购房不受户籍限制的待遇，而持有广州市人才绿卡或经区评定后，父母或配偶均可在区内购房。
然而，从去年10月到今年4月，广州楼市整体升温明显，黄埔和天河、南沙等一同成为热门板块。
国家统计局发布数据显示，今年4月份，广州新房价格价格环比上涨1.1%，同比上涨9.9%，涨幅均位列四大一线城市之首；二手房方面，广州环比上涨1.2%，同比上涨12.9%，同比涨幅和深圳持平。
黄埔区是过去一年来的“网红区”。中原地产数据显示，2021年上半年，黄埔区新房成交量为9103宗，同比涨幅为78%；新房均价为34417元/平方米，而去年同期的均价还不足30000元/平方米。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，广州这一轮房价上涨的原因之一就是外围几个区放松了人才绿卡，对没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户，也给予了“人才放行”，不少来自东莞、深圳等城市的投资客都有来炒作广州的房子。
楼市火热下，4月8日，广州成为唯一一个被住建部约谈的一线城市。4月，广州进入密集调控期，先是重新祭出新房限价政策、将人才购房限售年限从两年延长至三年等，再是抬高了人才购房的门槛，并将9大区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
先重点梳理一下人才购房政策的收紧轨迹。自今年2月3日起，南沙提出除了本科学历+南沙工作证明外，非广州户口在南沙购房还需提供广州工作单位工资流水+半年广州单位信息+南沙收入证明+南沙劳动合同。
2月7日，黄埔区部分银行亦宣布房贷审批“从严”，包括取消双外客户（外地户口+外地收入证明）的准入资格，即使是适用于黄埔区人才准入政策的客户，必须要提供收入证明+劳动合同，且单位注册地必须为黄埔区，银行流水显示工资部分必须与单位一致。
4月21日，广州规定享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房（包含新房和二手房）时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。
6月以来，花都区、南沙区也有传出将取消人才购房政策，但始终没有红头文件下发，只是“口头通知”。
此次黄埔正式下发文件取消人才住房政策，或意味着人才购房政策关上大门，“假人才真炒房”的行为将得到有力打击。
广州楼市迎来拐点
不过，也有不少业内人士认为，黄埔区人才购房通道的关闭，市场信号大于实际影响，毕竟之前将半年社保升级到一年社保也有所预热，且在上半年就已在需求端逐步对黄埔等区作调控升级。
事实上，今年以来，在经历了房贷收紧、严查经营贷、严查首付贷来源、人才购房收紧、增值税免增年限延长等调控举措后，广州楼市在5月份出现拐点，开始明显降温。
中原地产数据显示，广州5月新房网签数量10220宗，环比下跌5%，对比今年1月下跌29%。二手住宅成交量为10524宗，环比下降34.33%，成交量处年内第二低位，仅高于春节月的10132宗。
广州中原研究发展部指出，5月统计周期内，尚有421新政前的“抢闸”网签以及五一假期成交支撑，因此整体成交套数依然维持万宗水平；实际市场到了5月中旬起，由于一系列行政手段落地，市场降温明显。
6月叠加疫情影响，广州新房网签量创下年内新低，仅有7057宗； 7月新房网签7652宗，环比增加8%，虽然对比6月有所增长，但受传统淡季叠加新政调控、房贷审批持续趋紧，市场已难再冲上万宗水平，仅保持“不温不火”态势。
从二手房的角度来看，市场成交仍处于相对低迷。7月（1-25日），广州二手中介网签量为2089宗（不含自助网签），较6月同期（1807宗）环比回升15.6%。广州中原研究发展部指出，周度中介网签已经连续多周维持500宗左右的低位水平。
广州中原研究发展部认为，7月的二手市场主要有以下几方面特征：一、客户观望情绪浓厚，投资受抑，置换误伤，刚需观望，促使整体成交表现一般；二、业主报价开始松动。
随着市场需求的下滑，成交周期明显延长，业主对于后市信心不足，不少热点板块开始出现让利空间。据广州中原研究发展部监测显示，目前业主报价指数下跌至30-40%区间，较4、5月份大减2成左右。
市场下行的背景下的因降价而维权的情况不会缺席。例如，6月初，黄埔区时代春树里小区业主联名发出一封的《虚假交易撤销书》指出，5月6日，该小区成交了一套113平方米的南向房源，实际成交单价为4万元/平方米，但在贝壳找房平台上显示的成交价却只有约2.8万元/平米。
业主们表示，中介和业主约定一次性付款支付方式，做低了此套房源网签真实成交价，帮助业主达到漏税目的。
真正让业主们愤怒的是：“这样一桩交易将使时代春树里的成交均价由4月的39650元/平方米，迅速下降为5月的33162元/平方米，严重扰乱了市场，对所有春树里业主的核心资产都造成了严重伤害。”
因降价而维权的故事同样在新房市场发生。7月有消息称，广州限价规则已经改变，全新盘的备案价参考周边竞品或同品质项目一季度均价，老盘推新的备案价必须比上一期下调3%，因此不少老业主开始维权。
广州楼市进入拐点的信号十分明显，在政策环境短期不会放松的大背景下，将继续横盘。
来源：界面新闻
琼公网安备 46010802000728号