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[原创] 房价直跌14%!调控之后,广州这些二手盘要顶不住了...

这个是认证

南方房产情报

2021-08-01 17:42

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自4月的“满5”大刀落下,已过了3月有余。


加上信贷趋严、人才限售、疫情影响等各种“debuff”叠满,近几月广州楼市降温明显。


其中,二手成交量连续两月下跌,6月环比下跌约26%;二手价格涨幅也出现收窄趋势,近三月每月环比净减0.3%。



正所谓逆市见英雄,经历这轮“组合拳”依然能扛过来的肯定不在少数。


但也不是个个都那么厉害,个别地方的业主就对后市信心有所减弱,慢慢出现让利、降价的行为。


为此,笔者就吐血整理了调控后广州中心四区(如果大家喜欢看,下期再做外围区统计)的二手房跌幅情况,并逐个挑出来进行公示。


先说明下本次统计的原则:


1、为探究调控对市场的影响,选取的统计时间为4-7月份;

2、为了尽量确保准确度,在链家上有成交、挂牌以及价格走势的楼盘才能入选,因此不一定保证完整性,有遗留的大家可以补充进来。


潮水之后,谁在裸泳?今天,排雷指南来了!



01.

天河:

普遍坚挺,牛奶厂先跌为敬


先看看宇宙中心天河。


说实话,天河不愧天河。据不完全统计,对比4月,近三个月报价下滑的小区约为10个,且大部分是微跌,整体态势还是蛮健康。


长兴和粤垦,都是广园快速以北的地方,真正意义上的“天河北”。


规划差、学位弱、楼龄老,掉价因素全占,行情常年低微,而这几个盘算是跌得比较突出的代表了。



沙河,三区交界处,也是三不管地带,今年好不容易盼来旧改,价格依旧雷打不动。


像沙和路这种90年代步梯楼,实用率高是高,不过带看和交易少得可怜,报价也是一跌再跌。



至于棠下,天河横盘的老面孔了,特别是棠德花园,近3个月跌幅高达5.37%。


其实论位置和配套是ok的,不过挂牌和成交都量太大,价格一直起不来,堪称“天河贫民窟”



令小编惊讶的是,在统计数据时,之前大红大热的牛奶厂,竟然有两个盘连续下跌。



其中,龙湖首开天宸原著近三个月从10万6降到9万5,跌幅直逼10%,在天河这轮行情中下滑最明显。


招商雍华府也好不到哪里去,之前叫到9万多的高价,最新挂牌和成交回落到8字头。



受满5政策和信贷影响,奶厂部分业主的议价心态开始松动,之前被炒得过热的水分正在慢慢挤掉。


不过说实话,相比于上半年3、40个点的涨幅,现在回落的10%实在是显得有点微不足道。


当前市场加压,接下来奶厂会不会出现更多的横盘回调,还不好说。



02.

越秀:

学区房降温,湖居房拉胯


接下来看看越秀,广州教育最强区。


今年对越秀影响较大的有两件事,一是办学集团化,二是中央明令严打学区房,综合影响下,便平摊了越秀学区房的叫涨空间。


比如交投旺盛的东风东板块,锦城花园130㎡以上的南向大户型,去年最高可以卖到1600多万,今年近几套成交都在1200-1400万左右。


而一些本身放盘少,或者极度老破的小区,更是难逃降价命运。



淘金,作为老广眼中的“中环”,自从被环市东、林和取代后,楼市也没有多少存在感。


像华侨新村、淘金华庭这种区域标杆,上轮行情是蹭到了,但今年马上打回原形,近三月12.26%的跌幅差不多可以登上区域第一了。


华侨新村价格走势


毗邻淘金的黄花岗,以单体楼和宿舍大院为主,楼龄太老,宜居性不强,阴跌也在预料之内。



不过,越秀老牌“富人区”东湖的表现却有点后继无力。


上榜小区有5个,其中不乏一线南向的望湖项目,其实这里地段配套样样兼备,进可攻退可守,环境是真的无可挑剔。


跌价的原因,估计是跟富豪的买房偏好转变有关。


近两年江景资产越来越火爆,传统的湖景物业跟不上趋势,无论成交还是价格,行情普遍大不如前。



最后一个是北京路商圈,重新改造后也救不了低微的楼市,有4个横盘跌价。


其实这边的生活配套出了名的成熟,但是人来人往,环境较吵,加上物业老化,很多业主宁愿出租也不自住,直接影响了溢价空间。




03.

海珠:

阶梯分明,东强中次西弱


海珠的话,近三个月来降价的区域可谓雨露均沾。


我们把海珠大致分为东中西三大区域来看。


海珠东部,也就是以琶洲为核心的那一带,规划给力,产业发展高大上,但也有两个楼盘榜上名,跌幅还不少。


不过也难怪,一个是公寓性质,一个是安置房,是比较不受待见啦。



海珠中部,没啥重大利好出台,喊了n年的中大创新谷不成气候,但可以蹭蹭隔壁琶洲的热度,承接一下东边的外溢。


其中,赤岗和新港西,以宿舍、大院之流居多,楼龄也比较久了,据不完全统计,有6个二手房出现下跌。


赤岗的信步闲庭,算是片区少有的大花园次新房,但均价跌了10.43%,要知道4月前还涨了25%。


可能业主眼看当前市场不好,最新成交的几套也都在5字头,你要继续喊个7万+这过意不去啊,就象征一下调回6万+吧。



海珠西部,是海珠老城区,吃喝玩乐集中地,不过房价也就那样,大多常年横盘微涨,有些甚至不涨反跌。


昌岗还好,有8号线和2号线加持,整体配套可以,跌的不算多。


滨江中,最高跌了14.14%,其实这里已经属于海珠边边角角的地方了,连滨江东都在嗷嗷待哺,怕是难指望带飞。



作为海珠改善置业的热门区域,工业大道北近几月似乎也略有疲软,扛把子光大花园有组团最高下跌8.4%。


翻看它的历史价格走势,应该也跟前期涨得太猛有关,姑且称之为“战略性回调”吧。


不过,工业大道北这边是海珠最强学区,又大盘云集,后续行情还是比较看好的。




04.

荔湾:

表现争气,广钢无人上榜


说实话,统计到荔湾时,本以为受疫情影响带看,业主报价或许下滑最明显。


但实际整个荔湾下跌的楼盘没有想象多,近三个月跌的都是些冷门老盘,而且幅度都不算高。


比如深陷疫情漩涡的广钢新城,全员坚挺,无人上榜,鹤洞只有一个鹤园小区微跌。


芳村就比较多,有4个,除了龙湾贰号跌得稍微多点,其它倒还好。


个人对这一带的后市信心蛮足,这边是白鹅潭规划的核心,类似珠江新城之于天河,荔湾要涨,这里应该会率先领涨。



至于西关黄沙那边,靠着江景和老城区的底蕴,高端楼盘搞得风风火火。


但毕竟不是荔湾重点发展地方,没有政策优势,楼龄普遍也老,二手表现平平无奇,也就适合自住吧。



总的来说,就算今年拿着“地狱级副本”,市区的二手盘整体还算稳定,大幅下跌的情况比较少。


相比于价的波动,可能量的收缩要明显得多。


而那些蹭不了规划,没有实质性利好支撑,或者自身表现不力的楼盘,就免不了在这轮调控中横盘或跌价。


你住的小区身价跌了没有?欢迎评论区告诉我们~


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论坛使者
在降点吧
2021-08-01 20:34
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