保利董事长宋广菊：这一生，完美！

经事且谙事，阅人如阅川。归隐江湖去，深藏身与名。

文 | 地产八卦女陈庆

昨天，宋广菊正式宣布退休，由刘平接任其保利发展党委书记、董事长。

尽管早在4月份便有预告，但保利在地产圈，是一个非常低调、人才流动性很低、人事变动新闻也少的企业。

我踏足地产圈以来，对外影响力最大的几次离任事件，仅有15年成都保利总经理何亦宝、17年华南片区董事长余英等寥寥数人。

▲还记得曾经的成都保利总经理何亦宝吗？他为了继续年轻时的梦，连地产总经理的职务都丢弃掉。“我心本摇滚，奈何做地产”的喟叹，一时成了圈内美谈。

而宋广菊，这位60年出生，历任国防科工委31训练基地司令部宣传处干事，广州军区技术局参谋、广州保利房地产开发办公室主任、总经理助理、总经理、董事长等职位的地产老将，在保利服务28年，担任董事长11年，带领保利从百亿迈向了5000亿的星辰大海。

说实话，“人固有一死，或重于泰山，或轻于鸿毛”，但像宋广菊这样，拥有17岁就参加工作、33岁以“第7号员工”身份参与创办全国最大的国企开发商，年届花甲、高位退休的完美人生，地产圈并不多见。宋广菊，的确用一生证明了“军人最适合做地产”这句话。

仔细审视宋广菊的保利人生，我们会发现，尽管保利向来低调，但保利仍然满溢着宋广菊那种“女军人”般刚柔并济的情怀。

例如，宋广菊在操盘第一个项目——广州保利红棉花园的时候，无论是庭园的风格到建筑的细节上，都能体现规划的大气兼顾柔美特点，人性化设计以及品牌形象上的情感诉求，处处都表现出女性细腻温馨的特质。

可以说，保利正是考虑到了女性对家的认识的种种细节感受，才轻易打动了众多买家的心。

而在非典期间，保利百合花园项目的每份楼书，宋广菊都指导销售附送一朵洁白的百合花。保利百合花园的知名度迅速提升，并在一年内售出1600套物业。这成为广州营销史上的“温馨”一笔，也可以说宋广菊到位地把握了“非典”危机之后，受众渴求宁静美好心态的一次牛刀小试。

▲广州保利红棉花园。保利在红棉花园的销售过程中，最早试点了按揭购房，允许购房人买房时与公司签订按揭合同，交定首付款后，余款可以在二三年内付清。

然而，出身于军人，宋广菊又雷厉风行，这从保利追求开盘速度，便可窥一斑而见全豹。

“在军队，没有人会因为你是女性而降低要求，做企业亦如此。从立项到交楼，这个过程起码要跟政府近80个部门打交道，一个大盘做下来，在体力脑力的消耗上，跟打一场海陆空全面进攻的长期战役没什么两样。军人在协调作战、战略规划、决策能力方面有自己的独到优势，无论从整合能力还是决策魄力而言，军人都最适合做开发商。”宋广菊如是说。

也正因为这些军人特质，宋广菊在工作和生活上极其自律。每天早上7点半，如果没有其他任务，宋广菊已经在办公室内开始批阅文件。这一习惯多年来从未更改，以至于有些员工私下里会把“宋总”在办公室出现的时刻拿来对表。十多年来，她未休过一个假期，每逢周六、日和节假日都会和董事长下工地、跑外地，每次出差回来，立即到工地检查工作，这些已成为她的习惯。

除此之外，由于军人讲究“料敌于先”，在保利的扩张过程中，宋广菊的决断魄力、战略规划意识起了相当重要的推进作用。宋广菊不否认自己是一个喜欢把事情想在前头的人。早在1993年，宋广菊作为保利第7号员工，就提出了5年计划，而这个计划的目标只用3年就达到了。

到了2017年，保利地产在宋广菊的带领下，实现3092亿销售额，同比增长47.17%，创下其历史最高增速之一。对此，宋广菊信心满满，对业界表示：“未来两三年，保利再站到前三的位置我是有信心的。”

那年，宋广菊57岁。由此看来，宋广菊是想在60岁退休前，为保利站好最后一班岗。

随后，“保四争三”的战略归化被提上日程，虽然过程并不容易，且被融创通过并购等超常规手段压制反超，但在她带领下，保利地产接连突破1000亿、3000亿、5000亿大关，这样的规模和增速，在一众国央企中，始终都是排头兵的位置。

“做一个好的规划，就是在给自己加码，能激发自己的潜力。”如今的保利，在地产开发、物业管理、地产金融三大板块都能位居TOP5身位，宋广菊独有的前瞻性的眼光与合理的战略规划起了最关键的作用。

如果说，把保利做大，是宋广菊的第一个贡献。那么，把保利做好，则是宋广菊的第二个贡献。

而把保利做好，一方面，需要制度文化建设；另一方面，需要人才储备。

在制度文化方面，在宋广菊的带动下，整个保利团队已经形成了军人的协同作战、执行力强、甘于奉献牺牲的特点。“宋总对员工体贴，但是她下了指令之后，你就得做出好成绩来，想找点借口扯皮是不可能的事。”保利的一名员工表示。

事实上，每年保利都会安排新人进行军事训练、野外拓展训练，安排高管当教官，还给员工配备行军床用于午休，保持着训练有素的军队作风，实行“保利式军人管理”。

也正是这种企业文化，造就了保利急行军般的扩张，同时还有着很低的管理成本、人均效能高的特点。目前，保利的人员很精简，总部据说不到200人，总体人均效能超过5000万，这一点非常牛逼。

另外值得一提的是，由于“军企DNA”文化渗入骨髓，导致保利的拿地策略也非常讲究“灵活作战”。

事实上，在竞争激烈的地产圈维持多年的高增长，保利显然不能只靠着军工背景。确实，早期的保利借着军工背景，在全国轻松获取了不少土地，而后来的保利，则完全是凭借市场化运作挣得了行业地位。

例如，在多年蝉联销冠的成都区域，保利拿地，向来奉行在“非热点板块当鸡头，在热点板块当凤尾”的信条。

▲在非热点板块做鸡头，如果这个板块不是热点板块，保利就会勇做第一，提档升级。如大丰、狮子湖、香槟光华、香槟金沙、保利花园等等，皆是这个逻辑；在热点板块当凤尾，不做第一，只做第二，比如金融城做第一，保利的土地储备就在秦皇寺；天府新区如果是第一，那么视高就是保利的土储重点，从而规避高昂的拿地成本，保证15%的成本利润率。图为成都保利狮子湖。

▲目前，凭借着如此灵活的拿地和军企执行文化，保利2020年，有15城单城签约破百亿，39城排名当地市场前三。看来，定位于中低端，城市分布广，执行效率高的保利，不愧为地产圈的央企之王。

至于人才策略，与拿地策略一样，保利受到“军企DNA”文化的浸染，整体较为讲究“官兵平等”。例如，在宋广菊的示意下，高管都要当教官，给新员工进行培训。甚至宋广菊也会亲自上阵。在有闲暇的时候，宋广菊也很希望和员工打成一片，彼此增进了解。

而作为女地产人先锋，宋广菊深感为地产圈培养女性地产经理人的重要性，在保利培养出了一批低调而杰出的女性大将，其中比较知名的，就有张艳华、李晶等人。

▲张艳华，现年46岁，加入保利10年有余，历任保利置业集团有限公司工程设计部总监、产品管理部总监、投资管理部总监、运营管理中心总经理及产品管理中心总经理。现任保利发展控股集团副总经理。

不得不说，在成就保利的同时，宋广菊也成就了自己。

时至而今，地产央企中排名第一的，就是保利。这个央企第一的位置，中海盯了很多年，但是保利仍然一直独占鳌头。

因此，从这一方面说，能够初创一份事业，且体验着这份事业做到全国顶尖，这份人生的成功，就几近完美。

经事且谙事，阅人如阅川。归隐江湖去，深藏身与名。这，便是宋广菊将近30年的地产快意人生。