广州每卖出四套房，就有一套在增城

7月15日，6月70个大中城市商品住宅销售价格涨幅出炉，把人看懵了：

广州还在涨！

不止一手房领涨四大一线城市，涨幅环比达到1%，连我们觉得低迷了不少的二手房市场，实际上房价也在涨，环比上涨0.6%！

再回顾前段时间，广州楼市亮出的上半年成绩单：

一手成交5.8万套，二手成交7.8万套，双双刷新了历年成交的最高位。

从房价和成交量来看，截止6月份，广州楼市依旧还是火热的态势，究竟接下来楼市会怎么走？这些数据背后又隐藏着哪些信号？

今天，我们深挖了一下上半年的成交数据，发现了几个有意思的点。

.01

广州卖得最好的区域

依旧是增城

在广州楼市中，但凡你随手抓一个购房者过来问最看好的区域，十有八九都是天河、黄埔，要不就是海珠、南沙。

增城二字往往是最后才会听到的答案。

但有意思的是，不管其他区域怎么吹，广州整体成交量最高的区域，依旧是增城。

就拿一手房来说，今年上半年广州新房成交了5.8万套，要不是6月的成交跌得有点惨，上半年成交估计能突破6字头。

而增城的成交量，足足占了全市的1/4，超过了1.6万套！这还不是超水平发挥，而是增城过往五年的正常水准。

“广州每卖出四套房，就有一套在增城”，所言非虚。

这个数字，对增城来说，意义重大。

今年上半年，在其它区域普涨的情况下，增城成了广州唯一一个整体房价没有上涨的区域。

这其实非常影响大家对增城楼市发展的预判。但事实证明，性价比和不限购，依旧是两大王牌。

在政策没有变动的情况下，增城在广州购房者心里的地位，短时间内是无法被替代的。

它强任它强，清风拂山岗。

不过，这里有一个风险提示，虽然增城的一手房依旧吃香，但是二手的成交却比不过天河、海珠和番禺，这说明增城在二手房市场上还是存在一定的出让难度的。

增城的次新房比较多，而且社区普遍比较大，所以即使潜在的客群庞大，也很难消耗掉大部分的房源。

入手增城的项目，最好看看片区二手挂牌数量，衡量一下转让的竞争力度有多大，别买的时候看着特价入手一大堆，最后全砸在了手里。

.02

黄埔和南沙

二手市场发展空间很大

增城的二手成交量没能拿下第一，但是一二手的成绩起码是比较均衡的，黄埔和南沙就不一样了。

黄埔和南沙，“偏科”相当严重。

一手成交量，两者都是名列前三，而二手则是双双排行倒数，仅优于从化。

这跟黄埔、南沙的二手市场还未完全成熟有很大的关系。

两大区域的新盘很多，但是满2年能够出让的项目并不多。目前在链家上，黄埔和南沙二手挂牌房源数量皆为3700余套，仅仅是天河的一半、增城的三成左右。

这就意味着，黄埔和南沙的二手市场，其实是存在比较大的上升空间的。

但值得注意的是，黄埔和南沙的区别在于，黄埔的购房门槛相对南沙而言更高，自住客的占比较多，而南沙则是投资客比较多。

未来两年内南沙的二手房市场竞争将会更加剧烈，而黄埔短时期内估计还是会以一手房市场为主。

.03

打新现象

还没演变为全局性

在贝壳研究院统计的半年报里，还有一个非常有趣的数据：6月新盘的开盘情况。

这个数据，其实恰恰反映了目前广州市场上各个区域项目的受欢迎程度。

根据数据显示，黄埔的去化率情况相当高，达到了98%！

也就是说，在黄埔，好的房源都是要抢的，基本是手快有手慢无，项目开售推出的房源都卖光了。

此外，南沙、荔湾、番禺的购买竞争力度也比较高，去化率均在50%以上。但其它区域则并没有出现我们想象中那么火热的“打新”场景。

显而易见的是，广州的“打新热”现象，只存在于某些区域、特定项目，还没有达到全局性。

我们前几天也曾分析过，如今的网红盘并没有那么热，甚至还有不少抢到房的购房者想要退房。（回顾请戳：广州的网红盘，才是真正的PUA大师）

所以，下半年想要买房的购房者也不用慌，大部分项目还是有得挑的。

.04

下半年

广州楼市走势有点悬

那么，接下来广州楼市会怎么走？

广州上半年的火热，除了是受到政策、市场等因素的影响之外，限价导致的供不应求也是导火索之一。

从总体来看，今年上半年的供应量要高于2020年、2019年，但是绝大部份供应主要集中在增城，其次为南沙、番禺、黄埔、花都。

而热门的黄埔、天河等区域，则因限价的原因，供应战线拉得相当长。

直到五六月份，黄埔的多个项目在价格上妥协，与政府达成一致，才得以拿到预售证，正式开售。

在强硬的政策面前，与政府达成一致意见的项目也在逐步增多。

根据贝壳研究院的数据预测，由于上半年货量积压，今年下半年广州的供应量预计可达到8.7万套。

供应大幅增加，广州下半年的楼市依旧会维持上半年的火热吗？难！

仔细分析70城房价数据和上半年成交就会知道，迈入6月份以来，广州房价上涨幅度其实已经开始收窄，成交量环比也在下降。

接下来，在房价上涨还没有被完全摁住的情况下，广州大概率还会继续加强政策调控，下半年楼市估计有点悬。

目前，下行的趋势，已经逐步在二手市场上显现了。

业主的心态开始从普遍涨价变为了如今的观望居多，涨价占调价房源的比例，也降到了近半年来的低位。

与此同时，新增客户量和带看量走势，也有了下滑的趋势，接下来二手房市场或许比我们想象中更为严峻。

购房者，可以耐心等待机会了。