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未来10年,这两类房子将成为“黄金屋”,专家:有钱人已悄悄布局#金猫榜#

专聊房君

2021-07-04 18:58

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作者:纵横论市

不知道大家有没有一种感觉,现在一些城市的楼市虽然还有热点,但显然不像过去那样什么样的房子都“鸡犬升天”,而是分化十分明显:一边是新房市场可圈可点,另一边则是二手房市场挂牌量处于历史高位,且有继续增长趋势。不少等着置换的业主百思不得其解,同样的房子,凭什么对面小区涨了几千,自己小区不涨反跌,置换困难不说,财富差距也进一步拉大了。

其实,这不是一个孤立的现象,看似是个人房产价值的变化,实则与我国房地产市场发展环境、人们的需求偏好等产生变化有莫大的关系。有专家非常坚定地预言,未来不缺房子,并不是什么房子都能称得上资产,有的可能真的就是一堆钢筋混泥土,只有那些符合时代发展趋势的房子才能更受大家欢迎,不止一位专家断定,未来10年,这两类房子将成为“黄金屋”,专家:有钱人已在悄悄布局。

这两类房子是什么呢?先抛答案,一类是品质大面积的房子,另一类是大都市圈的房子。答案谁都会说出几个,重点是为什么呢?

第一类:品质大面积房子。

根据权威媒体报道,国家在7月2日发布了一份关于加快发展保障性租赁住房的意见,重点提到要建设70平米以下的租赁房,要求租金比市场上同品质、同地段的房子低,以解决人口净流入城市的新市民、年轻人的住房问题。那么,这跟我们商品房又有什么关系呢?

实际上,关注过房地产政策都知道,自1998年住房商品化改革以后,我们一直走的是“重商品房、轻保障房”的发展模式,从土地出让到商品房上市,各个环节都为我们的经济发展和财税收入做出了重要贡献。但随着房价越来越高,低收入群体、刚走上社会的大学生的住房问题就日益显露出来。这一问题,国家在近几年已经开始关注并着力采取措施解决,也就是说我们的住房不再是单一个商品房模式,而是要几条腿同时走路,以实现全体人民住有所居。

按照住建部政策研究中心主任秦虹的话说,未来的住房改革思路很清楚了,就是要确立“保障与市场,租购并举”,具体就是要建立包括保障体系下的公共租赁房、共有产权房,以及市场体系下的租赁房和商品房。前者是国家层面牵头的,后者是市场体系下的,市场体系下的不说了,近二十年已经发展得很充分,重点是要把保障体系下公共租赁房,共有产权房发展起来,可以说,从去年底国家经济工作会议首次提出解决大城市住房突出问题,到近日细化落实这一住房战略,意味着从国家层面上,要大力发展保障性住房了,将会有大量的公共租赁房和共有产权房上市。

细心的朋友发现,无论是公共租赁房,还是共有产权房,面积都不大。前面提到了,公共租赁房要求建70平米的小面积房,这个面积段基本就是一室一厅,或者两室一厅,而共有产权房面积也不太大,各地基本上要求差不多,90平米以下占70%,而30%的最大面积也最多不超过120平米。

巧合的是,商品住房大面积段也非常的稀缺。建设等九部委发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中显示,自2006年6月1日开始,新建住宅要求90平米以下面积占整个开发商建设总面积的70%以上,俗称“90/70”政策,直到今天,很多城市仍沿用这一标准。所以,不仅是保障性质的公共租赁房、共有产权房,还是商品房,90平米以上的大面积住房顶多占30%,而且由于开发商为了“低总价、快销售”,实际超过90平米的房源应是低于30%的。但我们知道,经济在发展,收入在提高,谁不想住大房子呢?

而且,随着3孩政策放开,即使很多人不想生3个孩子,随着配套支持政策的出台,总有一些人想生,即便有些人不生3孩,起码生2孩的愿望也会大一些吧。不管怎么说,一个孩子一个房间,加上老人照看小孩,4-5房的需求越来越多,对应的面积差不多在120-150平米,当然,这还是刚需,改善一些的话,面积可能要调到140-180平米,甚至更大。还有1个孩子的家庭,有钱的话,他们很多人也想住面积大一些的房子,毕竟舒服。

什么样的房子才是品质大面积房子呢?

这里要说明的是,并不是所有大面积的房子都贵重,现在很多品质差的老小区,非品牌开发商开发的小区,其大面积反而因为总价有点“脱刚”,刚需够不着,改善看不上,随着房龄越来越大,这种大面积房子只能给刚需置换,远达不到保值增值的目的。未来,只有品质大面积房才是真正的“黄金屋”,所谓品质,一般要具备有品牌开发商开发、配备品牌物业、户型相对符合潮流等要素,主流面积段以140-180为主。一句话,物以稀为贵,刚需房经过这些年大量建设,以及未来仍旧会重点配备,只有品质大面积房产才是楼市中的稀缺品。

第二类:大都市圈的房子。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文写道,“我国城镇化率已超60%,各类城市正由各管各发展阶段迈向都市圈和城市群发展阶段”。什么意思呢?农村向城市大范围转移人口的时代逐渐成为过去式,进入城市化下半场,按照发达国家经验和我们正在前进的方向看,就是大力城市群和都市圈,开启新一轮经济的高质量发展。可以说,未来城市之间的竞争,单枪匹马已经过时,其实就是都市圈之间的竞争。

2019年,国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,吹响了开启都市圈时代的号角,从交通、物流运行、市政、信息网络建设等基础设施方面着手,统一域内人力资源、技术市场、金融服务、市场准入、生态环境保护等要素,促进公共资源共享、社会保障接轨、政务互联互通等等。通过两年的酝酿,发改委在2021年批复了首个国家层面上的都市圈,标志着都市圈进入到实质性的支持建设阶段,又两个月后,发改委再发布支持福州、成都、西安都市圈,同时要求其他中心城市牵头编制都市圈发展规划。相信紧接着,将有更多的都市圈入列。从城市发展的角度看,可以说,未来都市圈才是城市发展的目标和上限。

什么才算是大都市圈呢?

说实话,目前能报得出名字的都市圈就已超过50个,要想每个都市圈都发展得很好,愿望很美好,但实际可能没那么容易,比如像人口资源就是一个瓶颈。所以,只有具有强大人口吸引力的大都市圈才能占得先机,发展潜力更大。那么,有哪些潜力大都市圈呢?

经济学家、清华经管院博士后任泽平统计的33个都市圈人口净流入数据显示,2016年-2019年间,广佛肇都市圈、杭州都市圈、上海都市圈、深莞惠都市圈、长株潭都市圈、宁波都市圈、重庆都市圈、西安都市圈、成都都市圈、郑州都市圈、南京都市圈、厦漳泉都市圈、合肥都市圈、武汉都市圈、南宁都市圈等处于人口净流入前列,人口起步已处在前端。

当然,现状虽是如此,但都市圈的发展除了国家支持外,还受省级支持,以及本身的努力程度影响,对于强省省会来说,力度毋容置疑,但若是均衡发展模式,或者处在有计划单列市的省份,或者强地级市,市本级的努力就显得尤为重要。所以,谁能最终胜出,目前还真不好说,但若具备这些要素,比如主力产业结构是否合理,是否是国家重点发展支持的产业,人口净流入量、年轻人占比、学历占比高不高等等,就相对容易突围。如果是门外人来判断的话,用一个简单的检验方法,即看每年人口流入量多不多。流入人口多,意味着产业不错,产生的就业机会多,处于良性循环,这就够了。

对于房地产而言,有人的地方就有住房需求,人越多的地方,房地产的发展潜力越大,这也可以解释近来的一个现象:大都市圈的土地市场为什么越来越受眼尖的开发商追捧了。

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