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[原创] 一年收租十几亿,潘石屹为何一定要卖掉公司,185亿债务才是关键

这个是认证

哗扑

2021-09-14 17:37

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最近黑石集团宣布停止收购SOHO中国,引发了巨大的关注,SOHO中国单日市值蒸发40%。潘石屹跟妻子张欣似乎没有受到这个事情的影响,夫妻两个人一起现身在美国网球公开赛的决赛现场,似乎心情大好。

其实潘石屹要卖掉SOHO中国的心思由来已久,2019年市场就出现了传闻。2020年就传出黑石以40亿美元的价格收购SOHO中国的说法,不过随后SOHO中国进行了辟谣,今年这个收购终于敲定了,不过收购价格却从40亿美元变成了30亿美元。潘石屹夫妻大约可以套现146亿港币。

其实翻看SOHO中国的财报,你可能会发现,这家公司也没想象那么差。虽然从物业销售转型自持收租之后,SOHO中国的利润就不断下滑。

不过2021年上半年财报,SOHO中国的租金还超过了7亿,归属股东利润是3亿多。算起来SOHO中国一年还可以收租十几亿。

SOHO中国目前的资产主要是在北京跟上海的写字楼,其中8栋是整栋都是SOHO中国的,另外还有两栋是持有部分的权益。目前这些写字楼的估值大约是400亿左右。

看起来SOHO中国实力还是不错的,而且公司一直在赚钱,为何潘石屹一定要卖掉公司呢?很多人说潘石屹想要走。其实这个问题得看你怎么看?段永平也去美国很多年了,但是他的生意依然在中国,而且每年还在给段永平赚钱。

如果生意可以一直赚钱,何必要卖掉呢?人就算去了美国,也一样可以继续在中国赚钱。不过潘石屹已经不是第一次说租金回报率太低跟房子太多的问题了。

潘石屹从10年之前开始转型,过去SOHO中国的写字楼都是散卖的,后来因为北京限制写字楼散卖,所以潘石屹就被迫转型。不过转型自持之后,潘石屹就发现租金回报率太低了。

从2021年上半年的财报来看,SOHO中国的平均融资成本是4.7%。今天中国物业投资的回报率肯定没有4.7%这么高,租金回报率比融资成本高,就意味着无法用杠杆不断高速扩张。

很多人可能会提到万达,万达不是用杠杆不断扩张,在全国盖了300多个万达广场,而且也可以一直赚钱。

事实上万达后来不销售房地产物业了,但是万达广场都会配套销售商业物业,包括了公寓、写字楼、商铺等等,只有万达内部的物业不销售而已。

SOHO中国完全不散卖,单单是靠着租金收入,能赚一点小钱,但是无法维持扩张。无法扩张,守着仅有的物业过日子也不是也挺好的,一年还有十几亿的租金收入,净利润也有好几个亿。

不过你只看到了SOHO中国赚钱的部分,却看不到他们的负债问题。SOHO中国目前的总负债是185亿左右,负债率不算太高,只有43%。不过SOHO中国的现金储备太少了,只有14亿多。SOHO中国一年内到期的负债就有11亿多。也就是说SOHO中国手里的现金基本上只能应付今年到期的负债了。

明年SOHO中国还有16亿多的负债到期。今年把钱都还了,那么明年怎么办呢?只能继续贷款了。每年十几亿的收入,基本上都用来还债了。靠着仅仅的一点点利润来慢慢还这180多亿的债务,需要还多少年呢?

公司没有现金流,那么就无法分红,潘石屹夫妻空有上百亿的身家,却无法获利,他们肯定着急,过去SOHO中国可以散卖物业的时候,他们也曾经过好日子。当时潘石屹每年可以从公司拿到巨额分红,他们累计一家从上市公司拿到了近百亿的分红。

不过如今的日子是一年不如一年,万一出租率下降,随时可以出现亏损的情况。如果你是潘石屹夫妻,你会怎么选择呢?与其守着这个死局,不然把自持一次性都卖掉,然后重新发展,或者去享受人生了。

潘石屹如果把SOHO中国卖掉,那么他可以套现100多亿,即使不再创业,也够他们几代人都保持富豪的生活了。

潘石屹是精明的人,他肯定会选择一种最好的办法。事实上潘石屹才是真聪明,他早就看透了高杠杆运作的风险。别看如今很多地产大佬比潘石屹风光多了,如果真的出事了,抽丝剥茧,他们最后能剩下的没几个可以比潘石屹多。

当然黑石集团放弃收购,潘石屹的如意算盘也算落空了,目前国内有实力来买SOHO中国自持的买家屈指可数,关键是现在都在去杠杆,大宗地产物业的交易已经很久没有出现了。

潘石屹肯定还想卖掉,但是估计难度是越来越大了。

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