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[转载] 未来十年最稳健的资产是什么

蜀道难难于上青天 楼主
2021-06-12 11:12 38038 1
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来源:慕鱼丸

先说结论:未来十年普通人容易持有的最稳健的资产是:“人口流入城市(如宁波东莞嘉兴海口)的居名区和商业中心结合区域的沿街商铺”。下面是原因分析。

任泽平说货币超发下,未来有三种抗通胀的硬通货:①人口流入的都市圈房子土地②供给稀缺的贵金属③大赛道的龙头公司。

他这个推断其实是从前面10年20年的经验推断出来的,只能说中规中矩吧,这3个硬通货其实是前面十年涨的最好的资产,未来十年还会不会继续呢,虽然大概率上还会涨,但是能不能从这三种中提炼出精华呢。我想到了一个,那就是前文所说的那种商铺。

划重点:这种商铺资产的核心优势是更加稳健,风险更小,并不一定是收益最高的。为什么?下面我慢慢分析下原因。

未来十年最稳健的资产是什么

我们先来逐个分析下任泽平说的这三种硬通货。

先说第二种:供给稀缺的贵金属。如果他指的是炒期货,那普通老百姓肯定是做不了的。如果说的是买银行的黄金类产品,一方面买黄金银行收的手续费实在是离谱,另一方面近十年黄金的涨幅是远远低于房地产的,而且黄金下跌的风险高于地产。

再说第三种:大赛道的龙头公司了。这说的就是股票了,在人民币升值等因素推动下,我相信A股大概率会有一波大涨。但说到底这还是股票,股市有风险这句话大家都知道。

最后说第一种:人口流入的都市圈房子土地。我说的商铺其实是从这第一种中提炼出来的。未来涨的最好的可能还是土地,但是这不是普通老百姓能玩的。

那么普通人可以投资的就只剩下了一种:人口流入的都市圈的房子。为什么我推荐商铺,而不是住宅,一方面因为住宅存在政策性风险,而且中国楼市有没有泡沫谁也说不清楚。而商铺的价格基本是市场决定的,不存在泡沫。另一方面商铺的租金远远高于住宅。当然商铺也不是指所有的商铺,下面看下哪种商铺值得投资。

先说结论:首先必须是居民区的沿街商铺,然后附加一些其他因素,比方说居民区和商场、医院的结合。城市呢我推荐宁波、嘉兴、东莞、海口。

再重申一遍,我推荐商铺不是指所有的商铺,而是指其中的少数优质商铺。这几年综合体内部死掉的商铺非常多,所以我说的商铺有个重点是:“沿街”。商铺的风险是什么呢,一个是价格下行,一个是租不出去,所以核心就是要选未来十年不会租不出去的商铺。所以我推荐是居名区和商业中心结合区域的沿街商铺。大家看下小区门口的店面有租不出去的吗,尽管很多开店的生意做不下去了,但是他开不下去了不妨碍房东把铺子租给下一家。举几个例子,我们当地万达广场边上是万达建的小区,这个小区对面呢也是一个小区,我就买了两个小区面对面这条街的铺子。还有的两个小区面对面,但是呢只有一个小区门口是有店面的,另一个小区是没有店面的。再比如看看哪个居名区要建新医院,新地铁等等。我是浙江的,其它地方我不知道,浙江这里这种商铺是不可能租不出去的。

再具体说说这种的商铺到底每年能增值多少。我在16年的时候买了万达广场对面小区的商铺,买的时候价格是1万1,现在可能已经涨到3万,准确价格说不清楚,因为现在没有人卖出去,但是至少2.5万肯定是有的,年租金是多少呢,按买入价是8.2% 这是这个商铺的实际增值情况,当然这两年是不正常的,涨的太快。

我们来算算这种商铺的正常的保底增幅:首先是租金,大概5%(为什么是5%,这里说一种个人估算资产价值的方法:租金除以4%-5%。因为商铺和厂房的年租金基本都是房产总价的4%-5%之间,资产总价越高这个比例越精确,为什么会是4%-5%之间呢,我个人理解这个数其实就是略高于银行利息的数字,因为如果一个资产的租金比利息都低,那资产持有者就会考虑把资产卖了存银行。举个例子:如果一个平方的年租金是1000元,那么这个平方的最低价值应该是:1000/4%=25000元。 这种价位的商铺基本是可以入手的。更好的情况是什么呢,新建成的商铺周边有其他成熟的小区,这个区域商铺的租金其实是已经知道的了,比方周边的年租金是1000元,而这个新开发的小区商铺售价可能只有1万5,当然这种情况是可遇不可求的,但确实存在这种情况。而住宅的租金是远远低于4%的。)然后是商铺本身的增值算8%,5%加8%就是13%,所以这种商铺的保底增幅是13%,如果你贷款买的,那么加上贷款的杠杆这个数值还要高。做指数基金定投的朋友可能知道年化13%是什么概念,这是非常高的一个收益了。而13%在我说的这种商铺里只是保底的增幅,就最近几年的实际情况来说都是远高于13%的。

然后说说城市,为什么是宁波、嘉兴、东莞和海口。未来长三角和珠三角将越来越强已经形成了共识,在剧烈变化中这三个城市比一线城市更容易找到价位相对较低的商铺,而且这两个圈中间的城市未来房价和周边城市房价会逐渐趋同。至于海口是我个人未来最想去的一个城市,纯属个人喜好。

再说点题外话,经常看到新闻说什么新楼盘有人一口气买了十几套房子,我是没碰到过这种事,但是我却知道好几个拥有一排铺子的人,最夸张的一个仁兄一口气200平的商铺买了20个,大家可以感受下。最近内卷这个词非常流行,一个岗位工资低你不干有的是人想干,导致工资上不去。房子这个事也一样,你买不起但是有的是人买得起,导致优质资产越来越向少数人手中集中,我不知道这是不是也算是一种内卷。中国人口基数太大了,大家可以想一想读书的时候班里是不是总有那么几个家里特别有钱的,他们买不买得起房,50个人中有1个,比例就是2%,你知道基数的2%有多少人吗,听温州的小伙伴说,他们班里资产上亿的都有好几个了。

高房价本身不是问题,所谓不患寡而患不均,如果多数家庭在城市都有一套住房,那么房价再高都不是问题,政府也就不用愁房价问题了,我们的政府有时候真的是像大人关爱小朋友一样呵护每一个人,没有一个政府是像我们政府一样照顾弱势群体的。这个世界本来就是一个弱肉强食的丛林,躺平的人也想过上那2%人的生活,你说怎么可能呢。我相信以我们政府的智慧和能力,中国人民勤劳勇敢的品质,让大多数人安居乐业完全是能够实现的。很多人担心阶级固化,寒门越来越难出贵子,我觉得阶级固化这个词是有问题的,只能说是分化,这是一种自然规律,同样最终也不可能固话,这也是自然规矩。现在清华北大的学生出生寒门的越来越少,大家就觉得这个社会对普通人的上升通道越来越窄,其实你可以看看多数清北学子的爷爷辈,太爷爷辈,他们大多数都是普通人,上清华北大本来就是需要通过几代人的努力的,一代人的努力去拼几代人的努力本来就是拼不过的,不是通道变窄了,只是通道变长了而已。就中国人民勤劳勇敢的品质,人人都想赚大钱的积极风气,大家可以放心这个上升通道是永远不会关闭的,资源向头部集中的趋势可能不好逆转,但是占据头部的是哪些人肯定是变化流动的。

随着科学技术的进步,很多不公平的壁垒也是会逐渐被打破的。就像现在信息通信越来越发达,人与人之间的信息差越来越小,更多不公平不合理的事情都在网络上得到了更好的曝光。摄像头大数据的发展让犯罪分子越来越无所遁形。远程教育的发展,让偏远山区的孩子能够得到比原来更好的教育。据说现在的人工智能通过学生做一道题,就能分析到它的薄弱点在哪里,然后对其进行针对化练习,如果这个技术得到了普及,我相信教育公平会得到一个质的飞跃。



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1楼
2021-06-12 13:45
买商铺出租可以
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