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[转载] 十年后,100万存款和100万房子,谁更值钱?

兔子巴哥 楼主
2021-05-09 10:18 160938 15
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    老马曾经说过一句非常有意思的话,他说:“未来十年二十年后,房子都是白菜价。”

  此话一出,被许多吃瓜群众惊为天人,一时间质疑、嘲笑声络绎不绝。这话到底对不对呢?

  首先可以肯定的是,“白菜价”绝对只是一个形容词,并不是说房子真的如同白菜的价格。其次,如果我们以其他国家作为案例来看的话,事实恐怕真的是这样。

  房地产泡沫越吹越大,令人上瘾;而泡沫破灭后的创伤,往往需要历经好几代人,才能够被时间所消化。

  美国和日本,这两个国家都曾是或已经是世界经济体中的佼佼者,但这两个国家,又都先后经历过房地产泡沫。

  1990年,东京的地价就高到可以买下整个美国。1991年,东京的房价在三个月内暴跌65%,无数高位接盘的日本国民是千万富翁变成千万负翁。


  房地产泡沫危机,很大程度上是日本“失去的二十年”的一个经济缩影。

  即使是在今天,也没有多少日本年轻人愿意继承日本老一代留下来的房产。这是为什么呢?有两个很重要的原因:

  

  1. 他们相信房地产不会上涨
  2. 房产税

  日本的房产税也被称作固定资产税,税额为房产估价的1.4%每年。我们假设一套房产估价是一千万日元的话,那么每年的固定资产税就是14万日元,20年下来就是280万日元。

  如果把这1.4%的房产税套用到我们这里的话,那么价值一百万的房产,就需要交纳1.4万元的房产税。

  而房地产税的出台,也决定着房地产未来与前景的风向标。

  

  “房住不炒”、“定点调控”、“刚需限购”......过去的房地产十年,是飞速增长的十年,也是主动调控的十年,在这十年时间里,房价的上涨一路跑赢黄金、股市、基金等任何投资渠道。

  在这场群体狂欢中,房价被推向了一个又一个高潮。

  那房价什么时候会降呢?

  最早关于房价下降的观点,都是一些学者专家说出来的。有的在五年前就开始说了,有的在去年就开始说了;但说了这么多年,房价在四五线城市的确降温了,但在一二线城市,房价依然还是年年上涨,不过上涨幅度低了许多。

  “你大爷,始终还是你大爷。”

  显然,我们的房地产泡沫,还没有到破灭的时刻。考虑到通货膨胀因素,十年后100万存款没有100万房子值钱。

  

  支撑我这一结论的,有以下几点原因:

  一、供需关系支撑房价基本盘

  供需关系,始终是我们绕不开的一点,也是房价能够被炒上来的真正原因。

  如果城市人口密度没有那么大,房价也达不到今天的高位。这个位置有多高呢?有人算过一笔账,把深圳所有的房价按照市值卖掉,能够买下“半个美国”。

  这与东京买美国,有着异曲同工之妙。

  根据中国房价行情网,深圳去年12月的二手房均价高达87957元一个平方。而深圳南山区今年5月份的新房均价,高达14万人民币一平方。

  根据官方披露的数据来看,深圳居住面积总量6.12亿平方米,如果按照去年12月的均价来计算,深圳的存量住房价值约53.83万亿元

  而中国2020年GDP的总量为101.6万亿,深圳的房产总值就超过了一半。

  

  没有对比就没有伤害。

  根据美国的房地产估价网站Zillow的研究,2020年美国住房市场总价值在33.6万亿美元左右,约合人民币218万亿,其中最贵的纽约3.2万亿美元(20.76万亿人民币),洛杉矶和旧金山分别是2.5万亿美元(16.22万亿人民币)和1.6万亿美元(10.38万亿人民币)。

  纽约+洛杉矶+旧金山,还没赶上一个深圳的房地产总值;而4个深圳的房地产总值,就相当于美国的房地产总值了。

  这还不算北上广。一个深圳买“半个美国”,不算妄言。

  造成这一原因的,我们既可以说这是房地产泡沫;我们也可以说这是供需关系失衡所带来的。

  一方面,房地产泡沫客观存在。另一方面,在一线城市人均住宅面积的确比较少。

  动辄上千万的人口基数,房地产的供需关系依然面临着一种失衡。

  因此,在未来的一线城市中,房地产的价格即使是去掉泡沫,也依然有一些增长的空间。

  

  二、消费者行为只会更加理性

  在动辄几百万的一套房子面前,你还会狂热吗?

  在北上广深的二手房交易市场,交易量依然比较可观。二手房成交量和价格不断上涨,这背后只有一个原因,人们因为刚需或者长期看好该地区房价的未来潜力。

  消费者动辄几百万的买卖,他是经过深思熟虑带来的行为。

  罗sir一个华为高管的朋友,前段时间也在华为东莞松山湖基地那边买了一套一百多平的房产,就是用来保值的。

  在成都、北京、上海等地,全国范围内的房价在疫情后依然上涨了约有5个百分点。

  房价上涨有很多原因,但起着关键性力量的依然是供需不均,买房者大于楼盘开发的速度。

  基于以上这两点,是我看好100万房子比100万存款未来十年更值钱的原因所在。

  

  当然了,以现在一线城市的房价水平来看,要说泡沫到底有多大,对比一下同期的美国,恐怕也能够有一个较为清晰的尺度线。

  影响未来房价的因素有两点:

  

  1. 次贷危机
  2. 房产税

  前者是不良贷款的累积结果;后者则是对固定资产的税收。这两者,都有可能牵一发而动全身,导致房地产泡沫破灭。

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blizzarddon
1楼
2021-05-09 10:34
10年前的北京五环外,房子一万多,现在五万
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blizzarddon
2楼
2021-05-09 10:36

引用惊鸿去无痕发表的:

该评论已删除

房住不炒是没错的,就算炒,真正能进入市场的有几个?到处都是限购令
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随风飘荡1
3楼
2021-05-09 10:51
跟股票一样,房子都卖出去了,那就不值钱了。
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土猪
4楼
2021-05-09 18:57
十年后贾天王还健在?哈哈哈
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村里人
5楼
2021-05-09 19:17
说什么刚需,假的!垄断造成的,放开私人建房或集资建房试试?!
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猫友1437611
6楼
2021-05-09 19:25
先谆谆劝导,最后“敬酒不吃吃罚酒”怪谁?
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猫友1437611
7楼
2021-05-09 19:43
“失去的二十年”是日本忽悠美国,譬如“中国掀起了最轰轰烈烈的抵制日货运动,而且效果明显。”(搜狗百科)美国人学中国:“上世纪80年代开始,美国社会暴发了一系列抵制日货的运动”/新浪
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猫友1437611
8楼
2021-05-09 19:45
“我想在日本买地建房要多少钱?”回答:“按照日元来计算,地3000万,建房子2000万,差不多这个价格。地段好,房子高端的,每个再加1000万。”/知乎
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猫友1437611
9楼
2021-05-09 19:45
“‘繁杂’是日本房地产税制度最大的特点,26种税收中与房地产相关的至少有6种。买房子不管是否入住都占了国家的地皮要缴国土税(中国缴纳70年),住在那里成为居民要缴居民税,父母去世子女继承要缴遗产税,再加上固定资产税等,名目繁多。”/腾讯
“日本”“对转让收益增值部分课税”/网易
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猫友1437611
10楼
2021-05-09 19:54

引用猫友1437611发表的:

“失去的二十年”是日本忽悠美国,譬如“中国掀起了最轰轰烈烈的抵制日货运动,而且效果明显。”(搜狗百科)美国人学中国:“上世纪80年代开始,美国社会暴发了一系列抵制日货的运动”/新浪

2019年日本人均GDP接近中国4倍。
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