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[转载] 这把夜壶还得提着!
论坛使者 楼主
2021-02-13 07:33 194824 5
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过去20年房地产占GDP比重上涨78%

记得疫情之前,中国经济平稳时,一时间把“不将房地产作为短期刺激经济手段、房地产是金融风险最大的灰犀牛”的言论炒得非常高调。加上“房住不炒、长效机制”的铺天盖地报道,房地产市场被调控风暴笼罩着,崩溃、暴跌的声音到处都是。

疫情后,中国经济、债务、金融、GDP、企业、房地产受到史无前例的挑战,高调的声音代替的是货币、信贷的天量,还有房地产调控的转向放松,把2020年中国房地产重新推向一个新的高度,销售面积、销售金额、房价创下1987年以来历史最高。

最暴涨的是2020年房地产贡献了7.3%的GDP。数据显示,2020年房地产占GDP比重,增长到7.3%,2019年比重7.0%。房地产创造GDP的7.3%,是信息传输、软件和信息技术服务业的1.96倍。这一数字超过建筑、交通运输、仓储、邮政等十几个行业。

2020年全国土地收入占到全国财政总收入18.2895万亿元的46%,占到地方财政总收入10.0124万亿元的84.03%。2020年卖地收入8.4142万亿元,同比增长15.9%,比2019年7.8万亿元(7.7914万亿元)多出6228亿元,是地方GDP支撑、基建、债务、水利、教育、医疗等资金的重要来源。

事实上房地产对GDP的贡献率、拉动力,绝对不止7.3%,因为房地产涉及57个相关产业、2020年土地收入占地方财政超过80%以上,占到全国财政收入46%、房地产税收占到全国税收20%,涉及到2亿人就业、占到新增贷款超4成等,还有是防止金融、债务、通货膨胀的危机蓄水池。

数据显示,2009-2019年这10年间,房地产行业共增加约121万家企业,同时近40万家企业退出。从整个行业来看,我国房地产企业在过去十年间增加了1213767家,总数达到1457964家。其中2018年的企业增速达到峰值,为25.90%。

从地区分布来看,广东省房地产企业数量最多,达到198980家。其次是江苏、山东。从注册资本来看,注册资本小于100万的和1000万以上的企业占了总数的64.82%。近15%的房地产企业,有法律诉讼记录。有279025家房地产企业注销,吊销企业也达到110158家,总数近40万。

房企总量还是相当惊人的。截至2020年6月1日,我国房企及相关企业总有共324.6万家。存续的企业也超过222万家。2020年1月-5月的房企新增注册量也达到14.6万。从注册资本来看,大多数企业都在500万元以内,占比65%。所以我国房企的大头就是中小企业,经营规模较小,资金链容易崩裂。

2020年前3季度我国新增房地产相关企业29.9万家,同比增长22.6%。数据显示,我国目前有超过195万家企业名称或经营范围含“房地产”,且企业状态为在业、存续、迁入、迁出的房地产相关企业。其中超过90%的相关公司为有限责任公司。

2015年以来房地产相关企业年注册量(全部企业状态)逐年上涨。2018年房地产相关企业注册增速达到18.59%,为历年来最高。2019年房地产相关企业年注册量达到36.9万家,为历年来此类企业增量最高的年份。2020年前3季度新增房地产相关企业29.9万家,同比2019年增长22.6%。

2020年全国房地产从业人数较2010年增加80万人,占全国就业人员比重从0.27%增长至0.38%。2010年房地产业法人单位数为28万个,到2019年增加为81万,相当于平均每日新增160家。相信在坚持“房住不炒”总基调下,房地产业仍旧能够扮演其支柱性产业的角色,为国民经济的发展进一步贡献力量。

2020年前三季度我国共新增二手房相关企业超过13万家,已经超过2019年全年新增的相关企业总量。数据显示,我国目前有60万家二手房相关企业。数据显示,从2011年起至今,我国共新增了超过72万家二手房相关企业,其中,2016年相关企业年度注册增速高达27.21%。

2020年前三季度我国共新增二手房相关企业超过13万家,已经超过2019年全年新增的相关企业总量,较2019年同期相比增长41.16%。其中,2020年第三季度新增6万余家二手房相关企业,环比增长23.25%。伴随着疫情逐渐得到控制,二手房市场累计成交在三季度实现反超。

2020年前三季度共新增9万余家房屋租赁相关企业,其中第二季度新增近4万家。2020年新增房屋租赁相关企业数量最多的城市为广州市,超过6,700家,郑州市和深圳市分别以4,300家和3,600家相关企业数量位居第二三位。

值得注意的是,深圳市第三季度新增超过1,400家房屋租赁相关企业,环比增长9%,是唯一一个2020年三个季度增量均上涨的一线城市。数据显示,全国目前共有900余家长租公寓相关企业。其中,65%为有限责任公司,32%为个体工商户。

从城市分布上看,深圳市的长租公寓相关企业数量最多,超过150家。上海市、成都市和北京市也均拥有超过50家的长租公寓相关企业。从省份分布上看,长租公寓相关企业数量最多的省份为广东,有近250家相关企业,其次为上海、四川、北京和陕西。

长租公寓虽从无到有已经历了10多年的发展,直至2014年底政策和资本双轮驱动,这一行业才真正站到风口之上。数据显示,2015年,全国长租公寓相关企业年注册量首次突破100家,而后每年相关企业的年注册量均在100家以上。截至2020年9月,全国已新增长租公寓相关企业超过110家。

与此同时,以工商登记为准,全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。由于一度成为资本追逐的标的,长租公寓机遇与风险并存同样是其常态。实际上,2018年以来,长租公寓行业“暴雷”不断,多家长租公寓企业因资金链断裂、经营不善而破产,导致众多房东、房客蒙受损失。

目前全国拥有90万余家房屋租赁相关企业,超三成相关企业注册资本达1000万以上。另外,有限责任公司占比为83.45%,个体工商户占比为5.84%。广东省的房屋租赁相关企业数量最多,超过11万家,占全国相关企业总量的12.66%。

山东省以9万余家相关企业数量位居第二,江苏省和河南省分列第三四位,均拥有超过6万家相关企业。自2012年以来,全国房屋租赁相关企业的年度注册数量和增速呈稳定上升趋势。其中,2019年新增房屋租赁相关企业近18万家,增速达21.18%。

数据显示,我国共有超过212万家物业相关企业,其中有限责任公司占比超过94%,约3成的相关企业注册资本在1,000万以上。地域分布上,广东省的物业相关企业数量最多,近35万家,占全国相关企业总量的16%。山东省和江苏省位居第二三位,分别拥有19万和17万家物业相关企业。

上海和北京两大一线城市也跻身前五名,均拥有10万余家相关企业。我国超过63%的物业相关企业都成立于5年内,超过9%的物业相关企业成立15年以上。 以工商登记为准,2020年前三季度我国共新增近34万家物业相关企业,同比增长10.26%。新增的相关企业同样主要集中分布在广东、山东和江苏三个省份。

数据显示,目前有近414万家装修相关企业,主要分布在建筑业(43.24%),批发和零售业(22.42%)和租赁和商务服务业(19.28%)。其中,有限责任公司占比73.29%,个体工商户占比为24.41%。另外,将近一半的相关企业注册资本为0-200万。地域分布上,江苏省的装修相关企业数量最多,超过60万家,占全国相关企业总量的14.53%。

山东省和广东省则位居第二三位,分别有超过43万家和近34万家相关企业。装修相关企业2011年的注册总量为61.2万家,到2020年已经增至495万家,注册总量翻了三番。以工商登记为准,我国前三季度新增装修相关企业超过百万家,同比增长42.81%。

数据显示,我国共有8.5万家搬家相关企业,主要集中在居民服务、修理和其他服务业(33.97%),交通运输、仓储和邮政业(27.15%)和房地产业(19.28%)。地域分布上,注册于山东、广东和江苏的搬家相关企业数量位居全国前三,三个省份的相关企业数量之和占全国的32.24%。

其中,山东省的搬家相关企业数量最多,超过1万家,广东省和江苏省分别拥有超过9,900家和7,000家相关企业。搬家相关企业自2016年起注册增速始终保持在24%以上,2019年新增相关企业近2万家,为历史增量最多的年份。以工商登记为准,我国2020年前三季度共新增近1.2万家搬家相关企业,同比增长-17.07%,其中,广东省新增的相关企业数量最多。

根据统计部门的数据显示,2020年全国房地产开发投资额14.14万亿元,较2019年增长7%,而商品房销售额17.36亿元,同比增长8.7%,创历史新高。不管是房地产开发投资额,还是商品房销售额,均远高于同期7.4553万亿元的房地产增加值,主要是因为统计口径不同。

房地产增加值不仅包括房企的房地产开发活动,还包括存量自有住房的租金收入、房屋经纪和代理活动增加值等。不过房企用于购买土地的收入并不属于房地产增加值的计算范畴。实际上当前GDP的房地产增加值占比,对经济的贡献已经很高。包括直接和间接贡献率,远不止7.3%。

过去20年来房地产占GDP比重上涨78%,这才是最重要的。过去20年GDP总量规模扩大至10倍,2000年10万到2020年100万亿元。2000年房地产增加值仅为4141亿元,GDP中占比4.1%。二十年后,2020年房地产增加值跃升为7.4553万亿元,GDP占比7.3%。

2000-2020 年房地产业增加值占GDP比重 数据来源:国家统计局

20年内房地产增加值大涨70412亿元,增长率达78%。增加值0.78倍对比GDP总量10倍,房地产已经“相当相当克制”。按照房地产业20年增加值的总量看,非常接近北京2019年GDP的2倍,2020年房地产增加值已经超过了2019年北京和上海GDP之和。

房地产对经济的作用自988年第一次房改、1994年的分税制及私房上市买卖及商品房预售制、1991年房贷起步到1995年住房按揭制、1997年期房贷款制(之前是现房贷款)1998年房改的福利分房为货币分房制(全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化)之后。

最明显的是在于2002年土地招拍挂制、2003年8月12日,由于房地产业关联度高,带动力强,房地产立为支柱产业年开始,房地产对经济的贡献逐年创新高,房地产对经济的拉动、支撑作用逐渐明显。2001年房地产增加值为4706亿元,占GDP比重的4.2%。

房地产在经济发展之中的关键、核心、支柱作用正式得到国家认可,房地产增加值一路上升。2003年房地产增加值上升到6157亿元,GDP占比4.5%。2008年为走出危机阴影。放出4万亿元,提振经济。房地产如获甘霖,2009年增加值跃升至18761亿元,较2008年增长29%。

而在2009年房地产增加值占GDP比重5.4%,比值较2008年上升0.8%。房地产增加值2010年首次破2万亿元,2012年破3万亿元,2015年破4万亿元,2020年破7万亿元。从1万亿元增加到2万亿元用了5年,2万亿元到3万亿元用了3年,从5万亿元到7万亿元只用了4年。

房地产2016年增加值为49969亿元,2017年上升到57086亿元。之后3年,房地产增加值还在不断上涨。到2020年,房地产增加值上涨到74553亿元。房地产增加值占GDP的比重,从2016年的6.7%,增加到2020年的7.3%。

按照统计数据显示,2020年房地产业增加值为74533亿元,较2019年增加7%。2020年房地产业对国民经济的贡献率为7.34%,相比于2011年增长了1.5个百分点。纵观十年,房地产业对经济的贡献率来看,基本上保持在稳步增长态势。

2020年三产在国民经济的比重达到54%。刨去统计表内服务业中的其他行业,房地产业占第三产业的比重达13.5%,较去年增加0.4个百分点,仅略低于批发和零售业、金融业。房地产业的发展极大助推了第三产业的发展,为第三产业的增长做出巨大贡献。

从更广义的角度来看,将房地产业与建筑业综合起来考察房地产业对国民经济的贡献率。2020年,房地产业与建筑业合计增加值为14.8万亿元,占国民经济总量的比重为15%,位列各行业第三位。排名第一的是制造业,行业增加值为26.6万亿元,占比为26%。

服务业中其他行业增加值为16.7万亿元,占比16%。考虑到制造业和其他行业的细分行业较为密集,且市场主体数量远高于房地产业与建筑业,因此可以看出房地产业对国民经济发展起到举足轻重的作用。房地产业在对于经济增长的投资、消费中起到引领作用。

尽管调控不断收紧,货币、信贷的疯狂,反而让房地产一路上涨。值得关注的是疫情之下,房地产在国民经济运行中的支柱、主导、基础、先锋产业的位置,没有受到任何的动摇。主要原因,在于房地产是稳定中国经济的定海神针,是拉动中国经济增长的引擎器、火车头、发动机。

其次是供小于求。2019年年末全国大陆总人口14.0005亿,其中城镇常住人口84843万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为60.60%,比上年末提高1.02%。户籍人口城镇化率为44.38%,比上年末提高1.01%。城市数量达到684个、城市建成区面积达6.03万平方公里。

2019年城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平、48.9平。而2017年美国人均住房使用面积67平,德国、法国均超38平,日本和韩国人均住房面积分别达到33和28平。说明中国人均住房使用面积还有增长余地,关键是人均住房使用面积没有剔除掉20%-25%的公摊面积。

按照发达国家的城市化经验,城镇化率在30%到75%期间是加速城镇化时期。数据显示,到2019年末中国城镇化率为60.6%,有15%城镇化进程加速发展空间,而户籍人口城镇化率为44.38%,未达到70%,还需要26%,未来的城市数量会更加,住房需求会更加庞大。

根据人口增长、抢人大战、农民工进城、户籍放开、计划生育的逐渐放开、人口老龄化,带来的人口流动、城市群、大都市圈的城市格局发展、租购并举政策、旧区改造的力度的扩大,未来房地产增长值会继续提高,未来20年30年房地产依然是支柱产业。

文/谢逸枫

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猫友1041715
1楼
2021-02-13 08:05
这文笔,当代李白
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村里人
2楼
2021-02-13 21:59
GDP增长全靠房地产,除掉房地产的GDP立马原形毕露。
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關關關
3楼
2021-02-14 20:59
哈哈
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鲁迅归来
4楼
2021-02-14 23:21
这国房价降一半。
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onepmin
5楼
2021-03-01 23:29
另一把夜壶是茅台,也得提着。
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