搜索
评论
2
分享
[转载] 当下的北京楼市,突然变得很奇怪
小恶魔 楼主
2021-03-19 09:17 60657 2
举报 收藏本帖

来源: 猫叔聊地产

  自从某APP的二手房成交数据看不到后,买家心理上多多少少有些恐慌

  很多人怀疑是不是成交价格在涨,要不要赶紧上车

  还有一部分人认为,成交数据看不到,说明无形之手在把房价往下压,没必要那么着急买房,先等等再看

  那么这两种观点,到底哪些是对的?

  这周我跑了不少新盘和二手,通过新盘销售、二手中介那里,获取了些一手信息

  和大家分享下,真实的北京楼市,到底是什么样的。

  当然离不开自己的认知偏差,有一定局限性,不过也足够说明一些问题了——

  经过这几天的市场调研,我发现当下的北京楼市,变的有点奇怪

  以往的经验不再能作为有效参考,北京楼市出现新的局面。这是买房人需要警惕和注意的。

  01

  最奇怪的一点,小阳春已经没有想象的那么热了。

  按照以往的经验,北京楼市最热的时候,应该就是当下——年后以3月份为主的小阳春。

这期间,是学区房行情带动的北京楼市普涨,成交量增加,带看量增加。

  但事实并不是这样。

  比如上周我和好基友们跑了永丰、西北旺板块的二手房。中介们给到的反馈都是,最近市场好像一下子冷了。带看量偏少。

(能猜到这是哪个小区吗?)

  事实上,不仅仅是这一个板块。海淀的很多改善区域,以及西城,朝阳望京,最近的成交和带看都偏少了。

  下图来自我和望京区域二手房店长的聊天。

  看到这里,可能会有人来反驳,你看看挂牌价,都在屡创新高,楼市怎么可能冷了呢?

  其实你要看成交量的。

  挂牌价再高,也只是卖家的一厢情愿。如果买家不认可这个价格,那么市场就会进入明显的僵持阶段。

  如果是长期的横盘,即使挂牌价挂的再高,也迟早会掉下来。

  02

  第二点奇怪的是:很多区域的房子,早在小阳春之前就涨上去了

  我所提到的,变冷的板块,有一个共同特点就是:它们从去年下半年开始,就涨了很多。

  这也是北京楼市和以往不一样的地方。

  你们看中原给出的二手房成交数据。注意看灰色的柱子,这是二手房成交套数。

  你们对比下2021年2月份的成交量和2020年2月份的成交量,是不是差了几倍

  今年2月份的成交量,网签在1.29万套,这还是在大家都忙着过年的情况下的数据。

  这个数据,比去年同期上涨255%,是5年来2月份月度成交新高。

  要知道,网签数据是延后的,所以按照实际情况,去年10月份左右,楼市就开始热了。

  起初仅仅是成交量上涨,价格没有太涨,大家的感受并不明显。

  但过年以后,很多人再看价格,大家突然懵了:怎么房子这么贵了?

  03

  我们先来默念一遍房住不炒,再来看看,房子上涨的具体情况。

  这里仅仅是让大家感受下市场行情,数字并不重要,也不要问我哪里来的。

  数字仅供参考。

  比较极致的情况,以中关村三小学区房万柳板块为例。去年10月份万柳板块的均价在14.5万左右,现在均价是16.2万。

  而区域内的标杆学区房蜂鸟家园,去年10月份价格是16.7万,现在已经到了19.2万。

  我们仔细看上涨的时间,就是从10月份到12月份这个时间段。

  再看望京东部,从去年10月份均价7.5万涨到现在的8万,而标杆楼盘融科橄榄城一期,从9.5万涨到10.9万左右。

  融科橄榄城三期涨的会更多一些。

  其他就不举例子了。

  总之,去年10月份以来,以产业区+学区房为主的板块,都出现了不同程度的上涨。

  尤其是接近年底的那段时间,不仅成交量上去了,房价也有了明显的变化。

  这恰恰是最奇怪的。

  如果按照楼市往常的逻辑,年底应该是比较冷清才对。而事实却和以往的情况相违背。

  这种现象可以有很多原因解释。比如去年下半年,JYD利率降到3.8%,很多二套资质的购房者,突然可以通过杠杆买高价房源了。

  比如海淀的多校划片政策导致学区房提前买入。

  还比如去年股市很多互联网公司估值翻倍,码农们着急变现了。

  当三大利好齐发的时候,楼市就开始轮动上涨了。

  最先启动的,是海淀学区房,海淀学区房高了以后,大家又涌入了西城。

  望京一看不对呀这,我也好歹是朝阳不错的学区房呀,我这里也是高薪码农区呀,我就不配涨一涨吗?

  结果望京也再涨。

  所以基本上涨的是产业区+学区房为主的板块,而且都已经涨过了一轮。

  一个典型的例子就是,北清路以北的海淀幸福里。这个新盘套路非常多,以前降价很厉害,特价房可以到7万多。就连首付的付款周期,销售都可以给到半年。

  但年后幸福里特价房没有了,打折也变得很少。一直用8万的价格试探着买家。

  为什么位置一般,距离地铁远,学区一般的他,那么普通却又那么自信?

  就是因为海淀很多二手房价格涨上去了。

  他卖8万,似乎也变得合理了。

  04

  你需要知道的是,北京楼市以往的经验不适用了。

  很多人想年前捡便宜避开小阳春。但如果所有人都这么想,那么楼市启动的时间就会提前。

  而前段时间的查JYD就是为了给楼市降温。

  甚至是提前扑灭了一场即将要迎来普涨行情的小阳春。

  所以眼下的买房卖房决策就变得很重要。

  首先,学区房不要再追高了。

  目前小阳春偏冷,是政策导向。虽然还有很多学区房挂牌很高,但你一定要狂热的去追高吗?

  就算你狂热的去追高,未来孩子就一定会上到梦寐以求的那个学校吗?

  未来不会出现学区房的调控政策吗?

  我建议你想想。

  其次,已经涨过一轮的区域,不要再追高了。

  尤其是海西、望京区域,去年10月份以来,涨幅15-20%区间。

  市场已经偏冷了,那就让待价而沽的卖家们,再僵持一下,挂牌价低一些再入场。

  对于涨幅还不算高的区域依然可以买。

  如果你想买入的房子,和去年年初相比,价格涨了5-10%,其实是合理的幅度。

  如果从17年3月份调控来看,前面三年是横盘的状态,所以这个涨幅是价值修复。

  换句话说,具体317都过去四周年了,你看上的房子还不涨,那么是不是也没有什么必要买他了。这是多被别人嫌弃……以至于无人问津?

  最后,关于卖房。现在依然是个好时机。

  只是不要出价太狠,把买家吓跑。

  PS:现在来看,1月份写的那篇文章,还是比较准确。

帖子看完了,快捷扫码分享一下吧

打赏
点赞
全部回帖
随风飘荡1
1楼
2021-03-19 10:01
这一次**的目的之一就是消化房地产库存
0 举报 引用
汉中隆
2楼
2021-03-19 10:08
投到北京的钱,都可能被尘暴吹的一干二净。
0 举报 引用
发表评论
请先 注册 / 登录后参与评论

扫码下载凯迪APP