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[转载] 正荣地产的黑色星期五

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2022-02-14 12:52 18259
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来源;斑马消费

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前有新力控股集团股价跳水,如今轮到正荣地产股债双杀。上周五,正荣地产着实领教到资本市场的血腥无情,单日蒸发百亿港元市值。


无论是被机构做空,还是美元债疑被展期的传言,房地产市场里仿佛只需一支翅膀微微颤动,都能引起一阵恐慌。


时逢融资不断收紧、遭遇美元债还债高峰年度,但凡盈利能力弱一点点,市场对房企的偿债能力怀疑便不会轻易打消。


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黑色星期五


如今的房地产行业,只要那只蝴蝶扇一下翅膀,就能引起一场疾风骤雨,正荣地产已经领教到厉害。


2月11日午后,正荣地产、正荣服务股价双双下跌,最高跌幅均超80%,当日收盘,跌幅分别为66.39%、57.70%。同时,正荣地产发行的20正荣03债券亦跌幅超23%。


短短几小时内,两家上市企业市值蒸发合计130亿港元(其中,正荣地产蒸发106亿港元),股债双杀惨不忍睹。上一次上市房企的惨剧,是发生在新力控股身上的“中秋劫”。


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斑马消费注意到,这一切发生,仅与一个市场传言相关。此前传言正荣地产自2019年6月发行的2亿美元债或将展期。在今年1月,公司已宣布将按照原计划于3月5日赎回该债券,但这没能平息市场的顾虑。


事后,正荣地产回应媒体关注称可能是有机构恶意做空。稍晚时公司改口,“目前了解到有投资人平仓触发股价加速下跌。”


股债双杀背后,大概率是公司的经营状况低迷和债务高企,使得市场信心转弱,尤其在机构众多的港股市场一时风声鹤唳。


除了上述计划赎回的2亿美元债,今年上半年,公司还将有两笔债券到期。一笔是去年4月发行的票面利率5.98%的N20220413债券,余额2.1亿美元,将在4月13日到期;另一笔是自去年7月发行的票面利率7.125%的N20220630债券,余额16亿美元,将在6月30日到期。


截至目前,公司存货债券11只,存续规模59.44亿元,其中一年内到期16.77亿元;境外公开债券市场存货15只美元债,存续规模37.03亿美元,其中22.2亿美元将在一年内到期。


针对这些债务,公司早有准备,今年1月刚获中国银行授信额度91.4亿元。截至目前,公司在金融机构已获综合授信2549亿元。公司从去年11月开始提前回购境外债券5次,并在去年12月获得一笔5.5亿港元双边贷款额度。


不过,公司债务偿还压力依然存在。据去年中报,公司一年内到期贸易应付款项及应付票据高达223.06亿元;一年内应付银行贷款及企业借款合计149.32亿元。而彼时,公司现金及现金等价物只有349.82亿元。


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盈利能力疲软


和新力控股集团、福晟、蓝光发展等一大批接连暴雷的企业一样,正荣地产同样践行高杠杆的激进战略、频频利用债务融资借新还旧,维持企业规模性扩张。这让企业对外部融资形成依赖性,进一步影响到自我造血能力。


此前惠誉在一份评级报告中,直指正荣地产投资回报率较低、土地储备满足开发年限较短的客观现实。


公司最近几年毛利率逐年下行,从2018年的22.76%降至2020年的19.11%,2021年上半年毛利率为19.06%。


同期,公司的营业收入在保持几年增长之后,增速逐年下行,2018年、2019年、2020年营收分别实现264.53亿元、325.58亿元、361.26亿元,同比增速分别为32.30%、23.08%、10.96%。


2018年至2020年,公司经营性现金流净额连续3年为负值,分别为-26.64亿元、-140.64亿元和-30.18亿元。


如今,万科郁亮称房地产行业已进入“黑铁时代”,行业寒冬之下,为正荣地产应对接踵而至的境内外债务增添了不少风险。


况且,在去年6月末,公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率、现金短债比分别为57.2%、72.4%和2.19,踩中一条,为黄档房企。


据2021年中报,公司计入损益的金融负债利息开支总额34.92亿元,资本化后融资成本3.56亿元,同比增长15.8%。为缓解债务压力,公司在今年1月底已甩卖旗下厦门荣璐49%股权给平安信托。


同时,公司以往惊人的千亿销售数据亦备受诟病。2021年设定1500亿销售目标,仅完成97.1%。除年度销售目标没有顺利完成,公司的权益销售额尚未公开。


在2020年业绩发布会上,公司预计2021年权益销售占比为60%。据克而瑞2021销售榜单数据,正荣地产全口径销售额1456.6亿元、权益销售额为791.7亿元,权益销售比为54.35%。


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闪崩之后


正荣系股债双杀,直接影响到欧氏家族另一上市房企融信中国。2月11日收盘,融信中国收报3.06港元,跌幅7.27%。


另外,融信中国3月到期美元债当日每1美元最高跌幅14美分,为该债券自2019年2月发行以来最大单日跌幅。同时,融信集团发行的20融信01、20融信03和21融信01公司债券,近期多次在二级市场成交价明显偏离合理价值,集团不得不公开澄清其偿债能力充沛。


正荣、融信同为闽系房企,且两家企业实控人欧宗荣、欧宗洪同为兄弟,他们还有一位大哥欧宗金,执掌福建知名财团欧式投资。


公开报道显示,正荣、融信之所以在短短十年内跨进行业前30强,与大哥欧宗金在背后的助力密不可分。


欧氏三兄弟出生在莆田东峤镇汀塘村一座临海的土坯房里,和其他闽商一样,早年也有一本血泪创业史。


上世纪八九十年代,老二欧宗荣跟着大哥欧宗金在福建、江西等地建筑工地上从石件生意学起,逐渐进入市政、路桥工程领域。从福建入江西,后者成为他俩的发迹之地。


1998年,欧宗金所承接工程发生安全事故,随后他退守莆田,涉足当地教育和房地产投资业务。欧宗荣将在福建、江西的8家企业整合成立正荣集团,将总部落子福州。老三欧宗洪随后也从房地产起家,在莆田成立融信前身莆田交通地产,成就了当地知名楼盘观桥御景,随后将业务移至福州乃至上海。


也就在那时,正荣、融信甩开膀子开启了一条激进狂飙之路。2018年,两家房企同时跨进千亿房企俱乐部阵营。从2015年销售额119.11亿元到2018年达到1218.84亿元,融信中国仅耗时3年,成为千亿房企中达成目标耗时最短的房企;正荣地产从2014年销售额169亿元到2018年完成1080亿元用时5年。


这类成长性房企依赖高周转、高杠杆实现规模暴增之后,盈利能力不强、债务高企、融资收紧等后遗症业已显现。

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