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[转载] 一切只为“活下去”?37岁的中年万科,给自己留了一手

鸟儿会飞 楼主
2021-09-25 11:00 127581 20
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来源:财熵

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作者 | 林乐诗
主编 | 谷越
版式 | 德勤

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连日来,昔日地产一哥恒大(03333.HK)疯狂刷屏。这家深陷债务危机的巨无霸房企,一面顾着稳定市场和集团内部的军心,一面不得不承认正面临一个“前所未有的困难”。

眼下,市场和监管都在紧盯,谨防出现下一个暴雷的房企。但无论如何,万科(000002.SZ)肯定不是被重点关注的对象。自郁亮2017年接棒以来,这家房企一直以稳健的面目示人,甚至,有人指责万科过于保守,王石走后万科再无情怀。

一个月前,恒大和万科的绯闻闹得沸沸扬扬,最终以万科一句“无实质性合作”的官宣而淡去。人们期待一场“英雄救美”的大戏,就像当年宝万之争白热化阶段,许家印出手增持,使万科管理层获得最终胜利的关键助攻。

但是,资本市场没有那么多白衣骑士,只有性价比。对于现在的万科尤其如此,愿景已经很明确:不打无把握之仗。


高喊8次“稳健”的背后

还有4天,万科将要迎来37岁生日。其他几大头部房企也不年轻,同在1992年邓小平南巡之后涌现的碧桂园(02007.HK)、保利(600048.SH)、绿地(600606.SH)即将迈入30岁大关,恒大25岁,稍微年轻一点的是融创(01918.HK),今年是孙宏斌创办公司的第18个年头。

2018年9月,当时还没调回集团总部的刘肖说,人到了中年会油腻,企业也一样,万科不做中年油腻男。

但是,从目前的种种迹象来看,万科的“中年气息”已经扑面而来。在万科最近的一次业绩会上,“稳健”一共被提了8次。

诚然,稳健不是油腻,和它更相近的名词是“保守”和“追求安全”。稳健这个词,最早在2018年被郁亮提出,但联系到万科近年来在一些决策上的“谨小慎微”导致错失机会,有人觉得,郁亮治下的万科变得平庸:

因为保守,当年王健林想出售万达城资产包第一个找到万科时,它犹豫了,所以才有了后来孙宏斌的接盘;因为保守,万科想解泰禾(000732.SZ)危机,却是以同行相助的名义。但一年过去了,至今没有迈出关键一步;因为保守,万科商业板块十多年了都还处于哺育期,而龙湖(00960.HK)、华润(01109.HK)的商业几成一翼;因为保守,万科迟迟未打入三四线城市战线,最终将这块肥肉拱手让给了碧桂园。

另一方面,万科似乎正和年轻人脱节。目前95后成为消费主流队伍,但万科此前做了一个调查发现,大多数95后对于万科的品牌无感。与此同时,越来越多员工选择从万科离职——最新的中报数据显示,万科的员工数从13万的巅峰大幅下跌,公司近一年人员数量降了20%。

人们怀念那个极具创新性地将飞行检查、合伙人制度等引入地产界的“地产一哥”。

业务上,万科将“现金为王”的准则发挥得淋漓尽致。早在2014年,万科就强调“没有回款的销售不是真正的销售”;郁亮上任后不久,在2018年,万科将回款定为考核KPI的首要目标:“如果没有达成6300亿的回款目标,其他业务都可以停”。公开数据显示,万科还喊出了2021年95%的回款率目标。

这样的“稳健”和大环境有关。从2016年 “房住不炒”首次在中央经济工作会议被提出,到去年下半年出台的“三条红线”,去年底提出“贷款集中度管理”,再到今年年初“集中供地”政策落地。昔日靠资本红利发家的地产业已经面临一个关键拐点。在不久前的中期业绩发布会上,万科财务负责人韩慧华表示,整个行业去杠杆是大趋势,今年以来融资环境处在持续收紧的状态,金融机构在房企的融资上更加谨慎。

所以事实上,越来越多同行逐渐转向稳健的策略,对回款的重视程度也越来越高。根据克而瑞数据,2017-2020年房企销售回款率均值呈逐年上升趋势。

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但不同的是,这些同行迅速将回款资金重新利用,例如碧桂园勇闯机器人蓝海,恒大选择了造车。行业增速普遍放缓之际,同行积极破局、推进多元化驱动增长,万科似乎仍在谨慎地持币观望,寻找下一个增长点。 

这是一场马拉松,万科暂时落后。从今年的中报数据来看,万科上半年1671.1亿元的营业收入中,经营性业务收入占比不到10%,大幅落后于华润和龙湖。

虽然房企在各自的赛道上尚未分出最终胜负,但那些在开始最进取的企业,已经吃到了苦头。恒大债务危机再一次证明,大胆和激进容易让子弹挥霍干净。

知名地产分析师严跃进对财熵君表示:“(关于平庸)万科过去确实是被批评过的,但是现在因为恒大事件,反而说明像万科这种模式值得认可,至少是稳中不会出乱。”


万科给自己留了一手

除了大环境所迫,万科的稳健也一定程度上和掌舵人的风格有关。

王石对万科前任总裁郁亮的评价是“低调、内敛”,郁亮的自评是“习惯于受危机驱动”;而由郁亮钦点的现任总裁祝九胜,作为和郁亮同一个部门出身的财务人,或多或少也沾上点严谨和务实。

在此前的中期业绩会上,祝九胜表示:“万科坚持行稳致远稳字当头,在长期账面上的资金都会比较多,在三道红线净负债率方面,20年来我们在同行中这项指标都是最低的。这种风格给我们带来的好处不如阶段性激进的风格回报好,但相比于追求ROE回报,我们把长期稳健、长期活下去、履行安全的责任及对各方的义务摆在更优先的位置。”

当然,有人质疑万科正在用财务的思维做企业,过度追求低负债率,过犹不及。集团高管很多是有财务背景的,本次中期业绩发布会上,除了从麦肯锡项目经理出来的刘肖之外,另外三个都是财务背景出身。

但这带来很多正面效应——万科的财报一直很好看。虽然不久前公布的中报显示净利录得13年来首次下跌,但由于一般房企全年结算重头戏在四季度,市场已将注意力转移到接下来的“金九银十”。

财熵君整理万科财报数据时发现,万科的季度利润从“前高后高”变成“前低后高”:在2015年之前,万科第一季度归属于上市公司股东的净利润率为全年最高;2015年一季度净利润率陡然下降;2016年起,情况发生了变化,全年净利润率最高的是第四季度,其次为第二季度,第一季度净利润率出现集体滑坡。

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结利与交房密切相关。由于季节性因素,房企一季度通常忙于年度总结和布置全年业绩规划,而将很多结算项目留到第四季度,让年报好看些,这可能是数据变化的一个原因;另一方面,财报处理出现变化的时间点,恰好是万科换帅节点附近,这很难不令人浮想联翩。

除此之外,万科将利息费用化、计提存货减值、以成本法计算估值等操作,无不对外营造了一个踏实的”好学生”形象。

对于房企而言,在会计准则范围内,在利润下行的情况下对当期借款利息资本化处理,可以在一定程度上上调当期利润,这也是碧桂园、龙湖、融创等房企一贯的做法。根据克而瑞数据,典型房企的利息资本化比例由2017年的72.9%提升至2019年的74.8%。

然而,万科却逆势而为,其利息资本化比例自2014年起逐年下降,最新中报显示利息资本化比例仅为39.88%,较行业均值腰斩。

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出来混,迟早要还的。万科这样做,只是为了给未来预留更多结算利润的空间。克而瑞今年4月的研究指出,2018年以来房企的利息资本化处理,对营收及利润率的滞后性影响开始显现,随着这部分项目进入竣工结算,融资利息计入营业成本后,导致项目的利润率水平下行。而此前将利息大量费用化的万科,则没有这个担忧。

在行业一片风声鹤唳之际,万科这样做还有一个好处是,通过财务手段对行业的波动进行削峰填谷,保持业绩增长的稳定性、连贯性、确定性,这有利于稳定公司信用评级和市场信心,也有利于保持稳定分红的政策,对长期投资者有好处。

在几大房企之中,万科手上的弹药是最多的。今年9月初,乐居财经研究院发布的《2021上半年内房股现金榜》显示,截至今年上半年末,万科手握现金1869.9亿元,位居榜首。

子弹有了,现在的问题只在于,万科什么时候以及朝哪个方向出击。


这么多子弹,怎么用?

郁亮在今年4月初表示,万科并不追求过低的净负债率,如果有的时候出现轻松下跌,是集团为了等待机会。

房企的战略转型是必然之路,但压力是巨大的,行业高度内卷,落后了将丢失份额,但赌错了方向可能重蹈恒大覆辙。

何况船大掉头难,万科在多元化方面也不是没有栽过:1994年爆发的“君万之争”中,万科股东君安证券董事长张国庆,以反对王石的多元化政策为由,要求召开股东大会、董事会罢免王石。这才两拳打醒了王石,带领万科走上了专业化发展之路。

后来万科致力于打造第二增长曲线。2012年,万科宣称将转型为城市配套服务商,广深区域提出“八爪鱼”战略(万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦),北京区域则提出“6+X”战略。2015年,郁亮雄心勃勃地宣布:在 “万亿目标”中,未来一半的收入要来自新业务。

但理想赶不上现实风化的速度。几年过去了,除了万科长租公寓,其余的教育、产办、停车场等已经砍得差不多了,当年盛极一时的家装公司万科链家也不再姓“万”,去年改由贝壳全权接手。“八爪鱼战略”陷入了沉默期。

其他房企的多元化发展也是难言乐观。目前我国房企的多元化曲线主要集中在三大产业:物业、文旅、长租公寓。物业赛道竞争已经极为激烈,文旅产业烧钱多,长租公寓经历过监管寒冬期。除了碧桂园的机器人和融创的文旅建设初见成效之外,那些进军新能源、体育产业、医美等领域的房企,有的已经被多元化拖入深渊,有的还处于初期烧钱阶段,未有收益。

业内人士认为,随着房地产行业变成存量市场,多元化的发展思路是好的,是房企顺势而为的发展方向,但因自身体质存在差异,未必适合每一家企业,需结合自身战略做选择。

和同行相比,万科的优势在于账面躺着的现金多,有更多弹药。不过,从管理层对外表态来看,万科将稳住基本盘的战略位置摆在经营性业务之前,或许意味着要放弃在多元化这条赛道上更多的发力。

万科此前为2021年定下六大目标,其中做好五大区域BG的基本盘位列第三目标,仅次于利润增长和回归绿档,后者已经实现;“物业BG尽快找到关键路径”排到第四个目标。

这和郁亮试错后 “收敛聚焦、将资源聚焦在房地产业务” 的觉悟相呼应,也和祝九胜所评价经营性业务的定位相符:“即使所有的经营服务业务做得很好,它对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值,或者是中长期的估值”。

“如果从业务角度来讲,万科新的管理层比以前还激进。以前万科只是强调做住宅业务,但是现在的话,除了住宅,它在各个领域都去做。所以稳健也有不同的标准。”严跃进说,“但我认为,现在万科基本盘还是要回归到住宅产业方面,这是很关键的。通过这样的操作,企业会运作得更稳健,对万科来讲有积极的成长作用。”

公开数据显示,万科自2019年以来新增的项目单地平均建面一直呈下降趋势,单个项目的平均建筑面积从2019年、2020年的25.3万平方米、20.0万平方米降至2021年上半年的15.9万平方米,这表明万科的发展重心正逐渐向中小盘项目倾斜,这些项目一般流动性较好,体现了公司欲守住基本盘的保守策略。

只不过,对万科来说,做好基本盘仅靠自身努力还不够。最新数据显示,万科今年8月单月实现合同销售金额 370.3亿元,环比7月下降28.2%,同比下降36.9%;公司1-8月累计实现合同销售面积2718.2万平方米,合同销售金额4430.1亿元,对比去年同期数据,销售额仅仅持平。

不仅对万科,8月对房产市场来说都是黑暗的。9月15日,国家统计局发布2021年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据来看,各类城市的涨幅都不同程度出现回落,部分城市开始出现房价下跌。

随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧,叠加市场进入淡季,房市降温态势已经明确。据克而瑞统计,2021年8月份百强房企中近七成企业单月业绩同比下滑,其中26家同比降幅大于30%。原本金九银十是传统促销季,但限跌令出台之后,昔日准备依靠“以价换量”招数迎接旺季的房企将受到一定打压。


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Ibie木彡
1楼
2021-09-25 11:20
万科的老板有先见之明,要不也要走恒大的路了
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Forever_尐君
2楼
2021-09-25 11:33
万科还是有能耐
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村男
3楼
2021-09-25 11:45
笑到最后。
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和我说话请投币
4楼
2021-09-27 10:47
在中国,不知道房价会下跌,至少不会上涨的成年人应该不多了,所以房企只能希望”活下去”,等到房地产市场成熟那一天再谋发展
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幼稚园高材生1
5楼
2021-09-27 10:56
活着滋润呢,虚张声势
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把爱烧成日落
6楼
2021-09-27 11:05
天天炒房子
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不如吃茶去吧
7楼
2021-09-27 11:11
👉戏精一个`无病呻吟痛秀还真希望地震把你震出偷工减料臭美...
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雾里望归期
8楼
2021-09-27 11:19
投资住房的害怕,而不是自住的
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一起看夕阳吧
9楼
2021-09-27 11:22
我觉得就是打了一个广告
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占得人间第一春
10楼
2021-09-27 11:33
欠债大户,房价真被下降,怎么赢利,怎么还债!
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